Regularizar um imóvel é o processo de colocar toda a documentação em conformidade com as exigências da lei, garantindo que ele atinja todo o potencial de valorização e esteja apto para venda, locação ou financiamento no seu melhor valor.

Um advogado especializado oferece segurança jurídica, identifica problemas que uma pessoa normal possivelmente não identificaria e, ao indicar o melhor caminho para regularização, evita erros que podem atrasar o processo.

Os principais documentos incluem escritura pública de compra e venda, matrícula atualizada, certidões negativas de débitos e comprovantes de regularidade de impostos e tributos.

Os custos variam dependendo da situação do imóvel e envolvem taxas cartorárias, impostos e honorários advocatícios. Agende uma consulta e saiba o melhor meio para regularizar a sua propriedade, incluindo os custos e prazos estimados.

O tempo depende da complexidade do caso, mas geralmente varia de algumas semanas a alguns meses.

Embora não seja obrigatório, um advogado especializado pode agilizar o processo e evitar problemas futuros.

Embora não seja obrigatório, um advogado especializado pode agilizar o processo e evitar problemas futuros.

O advogado analisa a situação jurídica do imóvel, entende a situação por completo, identifica pendências, orienta sobre a documentação necessária e o melhor método de regularização, além de atuar em procedimentos em cartórios e casos de disputas  judiciais.

Os honorários variam conforme a complexidade do caso, mas o custo geralmente é proporcional ao serviço prestado. 

O advogado cuidará de toda a parte jurídica e burocrática, mas pode solicitar documentos e informações adicionais.

Sim, um advogado especializado conhece os trâmites legais e acelera o processo, indicando o melhor caminho, evitando erros e retrabalhos e garantindo toda a segurança jurídica necessária.

Sim. Para isso, primeiramente será necessário resolver as dívidas pendentes, como IPTU ou financiamentos, para avançar no processo.

Sim! Será necessário finalizar o inventário para que o imóvel possa ser devidamente regularizado pois o inventário em andamento é um dos empecilhos que podem dificultar a negociação de seu imóvel.

Sim, em muitos casos é possível obter a escritura por meio de um processo de usucapião ou outras ações legais.

Usucapião é uma forma de regularizar a propriedade de um bem móvel ou imóvel. Até mesmo bens que não estão regularizados, por exemplo, por não ter um registro individualizado, podem obter uma matrícula fruto da sentença de uma ação de usucapião.

A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada, acrescida de demais requisitos legais.

O fato objetivo da posse + tempo + requisitos legais ocasiona a juridicidade de uma situação de fato, ou seja, converte-a em propriedade.

Para a usucapião o mais importante é a prova dos requisitos exigidos para cada modalidade específica. Temos requisitos:

• Pessoais (se referem à pessoa que irá usucapir: não pode haver usucapião do curador sobre bens do curatelado, entre cônjuges ou sobre bens de menores de 16 anos);
• Reais (se referem ao bem que é objeto da usucapião: não pode haver usucapião sobre bens públicos ou usucapião ordinária ou sobre bem objeto de cláusula de inalienabilidade); e
• Formais (específicos para cada modalidade).

Três requisitos formais são essenciais a qualquer modalidade de usucapião em nosso ordenamento: 

1. O tempo (diferente para cada modalidade);
2. A posse ininterrupta, contínua, mansa e pacífica; e
3. O animus domini – se portar em relação ao bem como o dono se portaria. 

Acrescente-se a estes os requisitos suplementares: 

• O justo título e a boa-fé, tratando-se da ordinária; 
• A moradia, na usucapião especial urbana; e
• O trabalho na usucapião especial rural.

O período de usucapião varia conforme a modalidade de usucapião e as circunstâncias de cada caso, podendo variar de 2 a 15 anos:

Usucapião extraordinária: necessita do prazo de pelo menos 15 anos de posse com ânimo de dono, mansa, pacífica, sem qualquer interrupção ou suspensão. Caso haja prova de que foram realizadas obras de caráter social no imóvel, ou caso o possuidor utilize o imóvel como moradia de sua família, o prazo poderá ser reduzido para 10 anos. Não se exige que a posse seja de boa-fé.

Usucapião ordinária: além de provar a posse com ânimo de dono, o possuidor deverá ter justo título que justifique sua posse (por exemplo, um contrato de compra e venda). O prazo para a usucapião será de 10 anos.

Usucapião especial urbana: abrange imóveis urbanos de até 250m², cuja posse com ânimo de dono esteja sendo exercida por no mínimo 5 anos, sem necessidade de prova de boa-fé. O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.

Usucapião especial rural: propicia que a família que exerce a posse com ânimo de dono, em imóvel rural de até 50 hectares, e que torne o imóvel produtivo, tenha a possibilidade de se fixar no campo e continuar utilizando o bem para seu sustento e moradia. O prazo exigido é de 5 anos, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.

Usucapião Familiar: na situação em que algum dos cônjuges abandona o lar comum, deixando todas as despesas e cuidados por conta do possuidor. Nessa situação, após 2 anos de exercício da posse mansa e pacífica, o cônjuge que ficou no imóvel adquire a propriedade pela via da usucapião, desde que não possua outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião por Herdeiros: propicia que o herdeiro/condômino que permanece na posse exclusiva do imóvel comum, com o passar do tempo, se torne proprietário da parte que pertence a outro(s) herdeiro(s). O prazo para a usucapião será de 15 anos, desde que não haja qualquer oposição.

Apesar de não haver um procedimento especial no Código de Processo Civil para a ação de usucapião, alguns documentos serão necessários como:

• Documentos pessoais e de registro civil das partes envolvidas (como RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, certidão de óbito de possuidores anteriores etc)
• Planta topográfica e memorial descritivo do imóvel com prova de ART;
• Certidão de endereço do imóvel;
• Matrícula do imóvel;
• Certidão de origem;
• Guia de IPTU atualizada;
• Planta básica da Prefeitura local;
• Certidão vintenária de ações em nome de todos que figurem como autores da ação, etc.

Além disso, a prova da posse pode se valer de documentos de gastos com o bem, como o pagamento de impostos, luz, água, etc. Será indispensável a oitiva de testemunhas que ajudarão a comprovar o tempo e o ânimo de dono.

Para fazer um processo de usucapião, o possuidor, que será o autor da ação, deve procurar um advogado especializado para adequar o seu caso à modalidade mais pertinente ao seu caso. Esta análise é de suma importância, pois serão avaliados neste momento todos os requisitos de forma detalhada.

A usucapião pode ou não ter réu. Se tiver um registro, uma matrícula com a definição do proprietário, este é o réu. Porém pode ser que não haja matrícula, e assim a usucapião não terá réu.

Saliente-se que se tiver réu que já está morto, deverão ser citados os herdeiros. E se o réu for pessoa jurídica extinta, deverão ser citados os sócios e se for pessoa jurídica falida ou sob intervenção, o síndico. Todos os confinantes deverão ser citados para se manifestarem sobre o pedido de usucapião. Isso se explica pelo fato de comprovarem que os limites do imóvel não estão avançando sobre o seu imóvel, vizinho.

Resumindo, o processo de usucapião exige um cuidado muito grande por parte do advogado e um entendimento por parte do cliente que se trata de um procedimento demorado e visto pelo judiciário com muita cautela.

Após a análise, por parte do advogado, de todos os documentos pré-existentes e provas da posse trazidas pelo possuidor, o passo a passo para requerer a usucapião extrajudicial se iniciará com a utilização do tabelionato de notas, onde serão realizadas atas notariais relativas à posse, a fim de certificar que o interessado exerce a posse por tempo suficiente, de acordo com a modalidade de usucapião cabível.

Em seguida, com a ata notarial referente à posse e com os demais documentos pertinentes, deve ser realizado protocolo para início do procedimento no Cartório de Registro de Imóveis competente, onde o Registrador realizará a análise dos requisitos para a usucapião.

A planta precisa conter a assinatura dos titulares de direitos reais (proprietários) e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel objeto do pedido (usufrutuários, por exemplo) e na matrícula dos imóveis confinantes (vizinhos). 

Caso falte a assinatura de alguma dessas pessoas, ela será notificada pelo cartório, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento. A partir disso, poderá manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

Serão informados também o Município, o Estado e a União para que informem se há interesse público ou administrativo em relação ao imóvel. A legislação ainda prevê que o cartório deverá publicar edital em jornal de grande circulação.

Em caso de silêncio ou discordância expressa de algum dos interessados, o Registrador encaminhará o pleito ao Juízo competente, na comarca de localização do imóvel, para que o procedimento caminhe de forma judicial.

Constando todas as assinaturas necessárias, de todos os interessados e confrontantes, e estando em ordem a documentação, o Registrador deverá registrar a aquisição do bem pela via da usucapião, sendo possível, inclusive, a abertura de nova matrícula, caso necessário.

É importante lembrar que a rejeição do pleito extrajudicial pelo Registrador não impede o ajuizamento da ação de usucapião perante o Poder Judiciário.

Esta via é mais célere, não obstante haver a necessidade de cumprir os requisitos que sempre foram exigidos por lei para cada tipo específico de usucapião. Além disso, todos aqueles que possam ser afetados pela mudança de titularidade do imóvel devem estar de acordo com a alteração, garantindo que seus direitos sejam respeitados. 

Por isso, ao contrário do que pode parecer, não é pelo fato de o procedimento ser extrajudicial, que as partes não devem dar a devida atenção a todo o conjunto probatório referente à modalidade de usucapião cabível. E, por isso, a participação de um advogado, além de obrigatória, é essencial.

O pagamento do IPTU ou do ITR é de suma importância, pois além de significar um cuidado que o dono teria com o bem, também será exigido no momento do registro da decisão em cartório.

No entanto, importante salientar que não incidirá Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na aquisição pela usucapião, pois se trata de uma aquisição originária.