Averbação na matrícula do imóvel: o que é e por que é essencial para regularizar sua propriedade

A regularização de imóvel exige atenção a diversos detalhes burocráticos – e um dos mais importantes, porém muitas vezes negligenciado, é a averbação/registro na matrícula do imóvel não apenas da propriedade do bem, mas como toda e qualquer alteração ocorrida no imóvel ou nos proprietários.

A averbação de imóvel, assim como o registro, é o procedimento responsável por manter a matrícula do bem sempre atualizada, refletindo fielmente sua situação jurídica e física. Essa atualização é essencial para garantir a segurança nas transações imobiliárias, permitir o acesso a financiamentos, evitar autuações e até viabilizar processos de inventário ou partilha.

Neste artigo, você vai entender o que é a averbação na matrícula do imóvel, a diferença para o registro do imóvel, por que ela é obrigatória em diversas situações, como realizar o processo corretamente e quando é recomendado contar com um advogado imobiliário para evitar transtornos. Se você possui um imóvel ou pretende adquirir um, este conteúdo é para você.

O que é a averbação na matrícula de um imóvel?

A averbação na matrícula do imóvel é um procedimento essencial para manter a matrícula do imóvel atualizada perante o Cartório de Registro de Imóveis. Assim como o registro do imóvel, ela serve para acrescentar algumas informações que afetem os dados da matrícula – o “histórico” legal do imóvel –, mas averbação e registro são duas coisas distintas.

“Averbar” significa realizar qualquer anotação secundária na matrícula de um imóvel como, por exemplo, uma certidão de divórcio, certidão de óbito ou um contrato de locação.

Já o registro do imóvel, também feito na matrícula do imóvel, é realizado quando há a mudança de propriedade. Ou seja, quando o imóvel é transferido, é necessário registrar a escritura de compra e venda na matrícula, registrando o comprador como novo proprietário legal na matrícula do imóvel. Além disso, o registro também é necessário quando houver a constituição de direitos reais sobre o bem, como usufruto e hipoteca.

Portanto, tanto a averbação quanto o registro são procedimentos realizados na matrícula de um imóvel, atualizando-a, e são utilizados conforme o conteúdo do que se altera:

• Registro: realizado em casos de mudança de propriedade (compra e venda, permuta, doação, inventário e partilha…) ou constituição de um direito real (usufruto, alienação fiduciária, hipoteca, penhora…).
• Averbação: realizada para incluir anotações secundárias, como divórcio, certidão de óbito, contrato de aluguel, dentre outros.

Apesar de poderem ser realizados independentemente, muitas vezes os dois procedimentos são feitos de uma só vez, pois ao incluir uma certidão de divócio ou de óbito por averbação, por exemplo, será incluída também a partilha, por registro, originada do primeiro fato.

Para exemplificar, trouxemos uma matrícula de imóvel real, suprimidos dados sensíveis, onde é possível verificar, pelos destaques em vermelho, uma sucessão de registros (R) e averbações (AV):

A importância da averbação para regularizar um imóvel

A averbação de imóvel é mais do que uma formalidade cartorária – trata-se de um passo fundamental para garantir a segurança jurídica do bem e das pessoas envolvidas nas transações. Averbar significa atualizar a matrícula do imóvel com qualquer alteração que não diga respeito à transferência de propriedade ou constituição de direitos reais, mas que seja relevante em sua situação física, jurídica ou documental.

Quando um imóvel passa por mudanças – como construção, ampliação, divórcio dos proprietários ou falecimento de um coproprietário – essas alterações precisam constar oficialmente na matrícula. Sem essa atualização, o imóvel permanece com informações desatualizadas, o que pode gerar problemas legais, fiscais e até impossibilitar negócios futuros.

Além disso, um imóvel que não está averbado e registrado corretamente pode ser considerado irregular, o que dificulta sua venda, impede o financiamento por instituições bancárias e atrasa processos de inventário ou partilha. Há ainda o risco de o proprietário perder benefícios fiscais, como descontos no IPTU, ou sofrer autuações por parte da prefeitura.

A averbação e o registro também protegem os direitos dos proprietários e herdeiros, evitando disputas judiciais e facilitando a comprovação da titularidade e da regularidade do bem.

Por isso, manter a matrícula do imóvel atualizada por meio da averbação e do registro é uma medida preventiva e estratégica, essencial para preservar o valor do patrimônio e evitar transtornos jurídicos no futuro.

Situações comuns que exigem averbação na matrícula do imóvel ou registro

A averbação da matrícula de um imóvel, é necessária em diversas situações para formalizar alterações relevantes. Algumas das mais comuns incluem:

• Alteração de estado civil: quando o proprietário do imóvel se casa, se divorcia ou fica viúvo, a alteração deve ser averbada na matrícula.
• Óbito: no caso de falecimento de um dos proprietários, o óbito deve ser averbado na matrícula para fins de inventário, partilha de bens ou futura transferência de propriedade aos herdeiros.
• Construção: após a conclusão de uma obra, é necessário averbar a construção na matrícula do imóvel mediante apresentação do “habite-se” e da planta aprovada pela prefeitura.
• Contrato de aluguel: a averbação do contrato de locação na matrícula é facultativa, mas recomendada em contratos com prazo superior a 10 anos ou nos casos em que se deseja garantir oponibilidade contra terceiros, como em uma eventual venda do imóvel.

Já o registro é realizado quando há a mudança de propriedade ou constituição de direitos reais, como nos seguintes casos:

• Compra e venda: ao adquirir um imóvel, o registro do contrato de compra e venda é fundamental para transferir a propriedade para o comprador.
• Doação: quando um imóvel é doado, o registro da escritura de doação garante que o donatário se torne o novo proprietário legal.
• Herança (inventário e partilha): após o falecimento do proprietário, o registro do formal de partilha ou da escritura pública de inventário transfere a propriedade para o condomínio entre herdeiros.
• Partilha (divórcio): com o divórcio do casal em regime de comunhão de bens, o patrimônio será dividido e o imóvel geralmente é transferido integralmente para um dos dois. O registro do formal de partilha ou da escritura pública de divórcio transfere a propriedade para um dos ex-cônjuges.
• Permuta: na troca de imóveis, cada propriedade precisa ter a transferência de propriedade registrada em seu respectivo cartório.
• Instituição de condomínio: ao construir um prédio com unidades autônomas, é necessário registrar a instituição de condomínio para individualizar as matrículas de cada apartamento.
• Loteamento ou desmembramento: quando um terreno é dividido em lotes menores, cada novo lote precisa ter sua matrícula individualizada através do registro do loteamento ou desmembramento.
• Alienação fiduciária (financiamento imobiliário): ao financiar um imóvel, o banco registra a alienação fiduciária na matrícula, indicando que o imóvel é a garantia do empréstimo até a quitação total.
• Servidões: o registro de uma servidão (como o direito de passagem) garante que esse direito seja reconhecido perante terceiros.
• Usufruto: o registro do usufruto concede a uma pessoa o direito de usar e fruir do imóvel, mesmo que a propriedade continue sendo de outra pessoa.

Como fazer registro e averbação na matrícula do imóvel em cartório 

Embora os procedimentos de registro de imóvel ou averbação na matrícula do imóvel possam variar conforme o tipo de alteração e as exigências do cartório local, existem etapas comuns que todo proprietário deve seguir para formalizar corretamente a atualização na matrícula.

A seguir, apresentamos um roteiro geral do processo de registro e/ou averbação de imóvel, desde a separação da documentação até a anotação definitiva na matrícula:

Passo 1: Reúna a documentação necessária

A lista de documentos pode variar ligeiramente dependendo da natureza da transação e das exigências do cartório local, mas geralmente inclui:

• Certidões: conforme o fato que se deseja averbar, é necessário apresentar a respectiva certidão, seja de casamento, divórcio, óbito, etc (emitida há no máximo 90 dias), o contrato de aluguel ou, para construções, o habite-se e outros documentos. 
• Título de propriedade original: para registrar a transferência de propriedade do imóvel, será indispensável apresentar escritura pública de compra e venda, escritura pública de doação, formal de partilha, etc.
• RG e CPF (ou CNPJ, no caso de pessoa jurídica) das partes: cópias autenticadas e originais para conferência.
• Comprovante de estado civil das partes: certidão de casamento/nascimento atualizada (emitida há no máximo 90 dias).
• Comprovante de residência: contas de água, luz, telefone recentes.
• Certidão Negativa de Débitos de Tributos Municipais (IPTU): comprova que o imóvel não possui dívidas de IPTU até a data da transação.
• Certidão de Quitação de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): este imposto é pago ao Município e a guia de recolhimento com o comprovante de pagamento são essenciais (em caso de compra e venda ou permuta).
• Certidão de Quitação de Imposto sobre Causa Mortis e Doação (ITCMD): este imposto é pago ao estado e a guia de recolhimento com o comprovante de pagamento são essenciais (em caso de herança ou doação).

Passo 2: Dirija-se ao Cartório de Registro de Imóveis competente

A averbação e/ou o registro devem ser feitos no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel já estiver registrado, geralmente o cartório da circunscrição onde o imóvel está localizado.

Passo 3: Apresente a documentação

Entregue todos os documentos ao oficial do cartório. Ele irá analisar a documentação para verificar se está tudo correto.

Passo 4: Aguarde a análise e o cálculo dos emolumentos

O cartório irá analisar a documentação e calcular os emolumentos (taxas cartorárias) e os impostos de registro de imóveis, ITBI ou ITCMD, aplicáveis nas situações em que há a alteração de propriedade (compra e venda, doação e inventário, por exemplo).

Passo 5: Efetue o pagamento

Realize o pagamento dos emolumentos e dos impostos, se houver. Lembre-se de guardar os comprovantes de pagamento.

Passo 6: Acompanhe o processo de registro

O cartório terá um prazo legal para realizar a averbação ou o registro. Você pode acompanhar o andamento do processo diretamente no cartório ou, em alguns casos, online.

Passo 7: Retire a matrícula atualizada do imóvel

Após a averbação e/ou o registro serem concluídos, o cartório emitirá a matrícula do imóvel atualizada, agora constando a alteração solicitada: o novo nome do proprietário legal, um novo estado civil, uma nova construção ou qualquer outra.

Quanto custa para registrar ou averbar a matrícula do imóvel no cartório?

Os custos para averbar a matrícula do imóvel ou promover o registro no cartório variam de estado para estado e são calculados com base no valor do imóvel. Geralmente, incluem:

• Emolumentos do cartório: são as taxas cobradas pelo cartório para realizar os serviços de averbação e de registro. Os valores são tabelados por lei estadual e variam de acordo com o valor do imóvel. Em Minas Gerais, inclusive, passou a ser cobrada, em 2025, uma nova sobretaxa sobre a transferência de imóveis, que entra nesta conta.
• Imposto de Registro de Imóveis (ITBI): embora o ITBI seja pago à Prefeitura antes do registro, o comprovante de pagamento é um dos documentos necessários para o registro. A alíquota do ITBI também varia de município para município, geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel.
• Imposto referente à sucessão e doação (ITCMD): embora o ITCMD seja pago ao Estado antes do registro, o comprovante de pagamento é um dos documentos necessários para o registro. A alíquota do ITCMD também varia de Estado para Estado, geralmente entre 4% e 8% do valor do imóvel
• Custos com certidões: a obtenção de algumas certidões (como a de ônus reais e a de inteiro teor da matrícula) também envolve custos.

É importante pesquisar os valores praticados pelo Cartório de Registro de Imóveis da sua região e verificar as alíquotas do ITBI do seu município e do ITCMD do seu estado para ter uma estimativa dos custos envolvidos.

Quando procurar um advogado para registro ou averbação na matrícula do imóvel?

Embora o processo de averbação ou registro de imóvel possa parecer simples, em algumas situações, a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário é altamente recomendada:

• Imóveis com pendências ou irregularidades: se o imóvel possui dívidas, litígios, construções não averbadas ou outras pendências, um advogado poderá analisar a situação, orientar sobre os melhores caminhos para regularização e auxiliar na resolução dos problemas.
• Transações complexas: em casos de permuta, dação em pagamento, compra e venda de imóveis rurais ou outros negócios imobiliários mais complexos, a assessoria jurídica pode garantir que todos os aspectos legais sejam devidamente observados e que seus direitos sejam protegidos.
• Compra de imóvel na planta: analisar o contrato de promessa de compra e venda e acompanhar o processo de registro após a conclusão da obra pode evitar problemas futuros.
• Retificação de área ou outras alterações na matrícula: quando há necessidade de corrigir informações na matrícula do imóvel, um advogado pode auxiliar na elaboração dos documentos e no acompanhamento do processo judicial ou administrativo, se necessário.
• Questões de usucapião: se você está buscando regularizar a propriedade de um imóvel através da usucapião, a assistência de um advogado é indispensável para conduzir o processo judicial ou extrajudicial.
• Dúvidas ou insegurança: se você não se sentir seguro em realizar o processo de registro sozinho ou tiver dúvidas sobre algum aspecto da transação, procurar um advogado pode trazer mais tranquilidade e segurança.

Conclusão

A averbação na matrícula do imóvel, assim como o registro, é um passo essencial para quem busca manter a propriedade regularizada, segura e valorizada. Mais do que uma exigência legal, ela garante que o imóvel esteja juridicamente protegido, evitando entraves em transações futuras, dificuldades com financiamento, problemas em inventários e riscos de penalidades administrativas.

Atualizar a matrícula do imóvel com as informações corretas significa zelar pelo seu patrimônio e pelos seus direitos como proprietário. Seja após uma construção, alteração de estado civil, herança ou doação, a averbação e o registro são sempre o caminho para manter tudo em conformidade.

E lembre-se: contar com o suporte de um advogado especializado em direito imobiliário pode facilitar o processo, prevenir erros e garantir tranquilidade em cada etapa da regularização. Afinal, investir em segurança jurídica é investir na tranquilidade do seu futuro.

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