Como garantir a propriedade de um imóvel: da escritura ao registro

A aquisição de um imóvel é um dos momentos mais importantes na vida de qualquer pessoa, seja para moradia, investimento ou atividade comercial.

No entanto, muitas pessoas desconhecem as formalidades legais necessárias para garantir a segurança dessa transação. Entre os principais equívocos, estão as diferenças entre escritura e registro de imóveis, além da confusão entre contrato de compra e venda e a propriedade efetiva do bem.

Este artigo, portanto, tem como objetivo esclarecer esses pontos e orientar sobre os procedimentos necessários para a regularização de um imóvel.

Qual a diferença entre o registro de imóvel e o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda é um acordo entre as partes que estabelece as condições da negociação, ainda não transfere a propriedade do imóvel, mas serve como compromisso.

Exemplo: você assina um contrato dizendo que vai comprar um imóvel por R$ 300 mil, em 3 parcelas. Você ainda não é dono, mas já há um acordo com força jurídica.

Ele é essencial para formalizar o compromisso, mas apenas o registro deste acordo de compra e venda no cartório é capaz de conferir ao comprador o status de proprietário legal do bem.

Esse acordo de compra e venda é representado pela escritura pública de compra e venda, e é este documento que será registrado na matrícula do imóvel.

Qual a diferença entre escritura e registro de imóveis?

A escritura pública de compra e venda, por sua vez, é um documento lavrado em cartório de notas que oficializa o negócio entre comprador e vendedor, conferindo legalidade ao ato. No entanto, a escritura pública por si só também não garante a transferência da propriedade.

Para que o comprador seja considerado, de fato, dono do imóvel, é necessário que a escritura seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis correspondente, ou seja, no local que o imóvel está registrado.

A escritura é como o “passaporte” da transação: oficializa a intenção e permite o próximo passo, que é o registro do imóvel, propriamente dito.

O registro é o ato que formaliza a transferência e garante a segurança jurídica da propriedade. Ele é o registro da escritura pública de compra e venda, na matrícula do imóvel.

É por meio do registro que a propriedade realmente se transfere ao comprador, garantindo o direito real de propriedade sobre o imóvel. Só após essa etapa o imóvel é, juridicamente, seu. 

Como transferir um imóvel para outra pessoa legalmente: “só é dono quem registra”

Transferir um imóvel para outra pessoa de forma legal exige o cumprimento de etapas formais que garantem segurança jurídica à transação.

Como vimos, a simples assinatura de contrato não é suficientes para que o novo proprietário seja reconhecido perante a lei. Isso porque, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil, “só é dono quem registra”. No entanto, para que haja o registro, é preciso percorrer os passos anteriores.

O processo começa com a celebração de um contrato de compra e venda – e sua formalização como escritura pública de compra e venda –, doação ou outro título legítimo de transferência. Esses documentos precisam ser complementados pelo registro. Em nosso ordenamento jurídico dependemos dessa manifestação de vontade, escritura pública, por exemplo, mais o registro.

Assim, para que a mudança de titularidade seja efetivada, é indispensável o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, com a devida apresentação da documentação exigida e o pagamento dos tributos e taxas, como o ITBI ou ITCMD, a depender da natureza do negócio.

Somente após o registro do título na matrícula do imóvel é que o novo titular será, de fato, reconhecido como proprietário legal. Essa exigência não é mera burocracia: ela previne fraudes, evita litígios e assegura que terceiros possam consultar quem é o verdadeiro dono do bem.

Matrícula do imóvel

A matrícula do imóvel é um documento único que contém todo o histórico da propriedade, incluindo informações sobre seus antigos e atuais proprietários, hipotecas, penhoras e demais ônus.

Este documento é emitido e mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, onde constam todas as informações jurídicas e reais daquele bem desde sua origem. Cada imóvel tem uma matrícula única, e tudo o que acontece com ele – compras, vendas, hipotecas, penhoras, doações, inventários, regularizações – é anotado ali. É como se fosse a certidão de nascimento do imóvel.

Se o imóvel está regularizado, ela já existe antes da venda e ainda serve de base para análise documental durante o contrato e a escritura. Ao final, ela é atualizada no momento do registro da compra e venda, com a mudança de titularidade.

Sem a devida matrícula, não há segurança jurídica para a posse do imóvel. O sistema de matrícula e registro foi introduzido em nosso ordenamento jurídico pela Lei 6.015/73. Sem matrícula, não há como registrar a transferência do imóvel – ele permanece “fora do sistema oficial”.

Quem pode solicitar a certidão de matrícula do imóvel?

Qualquer pessoa pode solicitar a certidão de matrícula do imóvel no cartório de registro competente.

Por conter informações de interesse público, o ordenamento jurídico brasileiro assegura que qualquer pessoa pode solicitar esse documento, independentemente de vínculo com o imóvel ou com o proprietário.

Esse documento é fundamental para verificar a situação jurídica do bem antes da compra, como quem é o real proprietário, se a descrição do imóvel corresponde ao que foi anunciado e a existência de quaisquer ônus e gravames. A certidão de ônus reais do imóvel indica se há algum gravame sobre o imóvel (como hipoteca, penhora, usufruto, etc.).

Imóvel com pendências judiciais: posso comprar?

A compra de um imóvel com pendências judiciais é uma decisão que exige cautela extrema, uma análise jurídica minuciosa e pode representar riscos.

Por isso, é fundamental verificar a existência de processos, dívidas ou penhoras vinculadas ao bem e ao proprietário, pois essas questões podem impedir a transferência da propriedade.

Em geral, não é recomendável seguir com a compra/venda antes de resolver completamente as pendências.

O que fazer se um imóvel não está registrado no cartório?

A ausência de registro no cartório de imóveis é uma situação mais comum do que se imagina e representa um obstáculo relevante para a segurança jurídica do bem e de transações que o envolvam.

Se um imóvel não está registrado, é necessário buscar sua regularização, e isso pode ser feito por meio de diferentes caminhos, a depender da origem do problema.

Esse processo pode incluir usucapião, retificação de área, averbação de construção, entre outros procedimentos administrativos e judiciais e, embora possa ser burocrático, o apoio jurídico adequado torna esse caminho mais seguro e eficiente.

Como registrar um imóvel no cartório

Registrar um imóvel no cartório é o ato jurídico que formaliza a transferência da propriedade perante o Estado, garantindo segurança jurídica ao comprador e validade contra terceiros.

Sem esse registro, mesmo que exista contrato ou escritura, o adquirente não é considerado, legalmente, o proprietário do bem. Por isso, registrar o imóvel é etapa indispensável em qualquer transação imobiliária.

O procedimento ocorre no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde está localizado o bem. Para isso, é necessário apresentar a escritura pública de compra e venda ou, em caso de financiamento, o contrato com alienação fiduciária assinado entre as partes.

Também é exigido o comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e o recolhimento dos emolumentos cartoriais, cujo valor varia conforme o estado e o valor do imóvel.

Quais documentos são necessários para registrar um imóvel?

• Escritura pública de compra e venda;
• Documento de identidade e CPF das partes envolvidas;
• Certidão de casamento e/ou nascimento, bem como informação se há união estável;
• Comprovante de pagamento do ITBI;
• Certidão negativa de débitos municipais do imóvel.

Após a análise dos documentos e o recolhimento das taxas, o cartório efetiva o registro na matrícula do imóvel, transferindo oficialmente a titularidade para o novo proprietário. A partir desse momento, o comprador passa a ter a propriedade plena e reconhecida legalmente, podendo exercer todos os direitos sobre o bem.

Registro de imóvel em nome de herdeiros, como fazer?

A transferência de imóveis para herdeiros ocorre por meio do inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial.

Após a partilha e pagamento do ITCMD, o imóvel deve ser registrado no cartório de registro de imóveis. Esta é a etapa final do processo de transferência da propriedade após o falecimento do antigo titular.

Esse procedimento é necessário para que os herdeiros sejam reconhecidos, oficialmente, como novos proprietários perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Quanto custa fazer o registro de um imóvel?

Os principais custos cartoriais na transferência de um imóvel incluem: a escritura pública de compra e venda, lavrada no cartório de notas, e o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Ambos os serviços são cobrados com base no valor venal ou no valor da transação, conforme tabela definida pelos tribunais de justiça de cada estado, o que pode gerar variação de preços de uma localidade para outra.

Importante destacar que a escritura somente será lavrada se comprovado o pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) que, portanto, também precisa ser levado em conta. Assim, em média, os custos totais para a transferência podem chegar até 7% do valor do imóvel. 

Por isso, não basta ter o dinheiro para comprar o imóvel, tem que fazer a conta para que o registro seja efetuado e a propriedade seja devidamente transmitida ao comprador.

Embora os valores possam parecer elevados, o investimento nos atos cartoriais é essencial para consolidar a titularidade do bem.

Tentar economizar omitindo ou adiando etapas da regularização imobiliária pode gerar prejuízos graves no futuro, como a perda da posse ou a impossibilidade de venda.

O que é alienação fiduciária e como afeta o registro do imóvel?

A alienação fiduciária é um tipo de garantia utilizada em financiamentos imobiliários.

Nesse modelo, o bem permanece em nome da instituição financeira até que o débito seja quitado. Somente após a quitação, o comprador pode requerer o registro definitivo do imóvel em seu nome.

A alienação fiduciária fica registrada na matrícula do imóvel como um gravame (restrição). Enquanto ela existir, o imóvel não pode ser livremente vendido ou transferido, salvo com anuência do credor ou quitação da dívida. Em caso de inadimplência, o credor pode retomar o imóvel extrajudicialmente, com base no registro da alienação.

Registro de imóvel financiado: quais são as etapas?

O registro de um imóvel financiado segue etapas específicas que garantem tanto a formalização da compra quanto a proteção do credor (geralmente um banco).

Esse processo envolve dois registros distintos: o da compra e venda e o da alienação fiduciária. Veja como funciona a jornada completa:

• Assinatura do contrato de financiamento

O comprador e o banco assinam um instrumento único, que funciona como contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia.

Esse contrato substitui a necessidade de uma escritura pública, pois já possui força legal para ser registrado.

• Pagamento do ITBI e taxas cartoriais

O comprador deve pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ao município.

Também é necessário pagar os emolumentos cartoriais, que incluem o registro da compra e da alienação fiduciária.

• Registro do contrato no Cartório de Imóveis

Com o pagamento dos tributos e taxas, o contrato é levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, onde são realizados dois registros: o da transferência da propriedade ao comprador (em caráter resolúvel) e o da alienação fiduciária, garantindo ao banco o direito de retomada em caso de inadimplência.

Após esses atos, o cartório emite a certidão de matrícula atualizada, na qual consta que o imóvel pertence ao comprador, mas encontra-se alienado ao credor fiduciário.

• Pagamento das prestações

Durante o prazo de financiamento, o comprador deve cumprir integralmente o pagamento das prestações acordadas. A inadimplência das parcelas pode levar à perda do bem, já que ele próprio foi dado em garantia pelo financiamento.

• Averbação da quitação no cartório

Ao final, quando a dívida é quitada, surge uma etapa fundamental e muitas vezes negligenciada: a averbação da quitação. Para isso, o comprador deverá levar o comprovante de quitação do financiamento ao Cartório de Registro de Imóveis, que o averbará na matrícula do imóvel, retirando o gravame da alienação fiduciária. Assim, o comprador passa a ter a propriedade plena sobre o bem.

Como evitar problemas legais na compra de um imóvel

Uma transação imobiliária está cercada de riscos jurídicos que, se ignorados, podem resultar em prejuízos graves, como a perda do bem, dívidas ocultas ou litígios prolongados.

Para evitar esses problemas, a assessoria jurídica especializada é um recurso essencial e estratégico.

Qual a importância de um advogado na aquisição de um imóvel?

Um advogado especializado em direito imobiliário pode analisar a documentação do imóvel, prevenir riscos e garantir que a transação seja realizada de forma segura, desde a análise da matrícula e da documentação do vendedor até a elaboração ou revisão do contrato de compra e venda.

Ao examinar a situação registral do imóvel e demais documentos das partes, o profissional pode identificar pendências como hipotecas, penhoras, ações judiciais ou irregularidades que comprometem a segurança do negócio.

Assessoria jurídica para contratos de compra e venda de imóveis

A assessoria jurídica é essencial para a elaboração e revisão de contratos, evitando cláusulas abusivas e assegurando os direitos das partes envolvidas.

Prazos, condições de pagamento, responsabilidades por tributos e penalidades – é importante que tudo isso esteja claro, equilibrado e juridicamente válido.

Em financiamentos, o advogado também pode orientar sobre os efeitos da alienação fiduciária e a correta formalização dos atos junto aos cartórios.

Portanto, contar com um advogado na compra de um imóvel não é um custo, mas um investimento em segurança jurídica.

Sua atuação reduz riscos, previne litígios e garante que o comprador exerça plenamente seus direitos, consolidando uma aquisição sólida, transparente e definitiva.

Conclusão

A aquisição e a regularização de imóveis no Brasil exigem atenção rigorosa às formalidades legais, especialmente ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, que é o único ato capaz de conferir a propriedade plena e legítima ao adquirente.

Desde a análise da matrícula, passando pela lavratura da escritura ou contrato de compra e venda, até o pagamento de tributos, a averbação da quitação em casos de financiamento e, ao final, o devido registro do imóvel, cada etapa possui função essencial na construção de uma transação segura.

Nesse contexto, a assessoria jurídica especializada não apenas previne riscos, mas garante que direitos patrimoniais sejam exercidos com segurança e eficácia.

Se você tem dúvidas e precisa de orientação sobre este tema ou gostaria de conhecer melhor os nossos serviços, entre em contato conosco.

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