O mercado imobiliário mineiro passou por uma significativa alteração com a introdução de uma nova sobretaxa incidente sobre a transferência de imóveis. Essa medida, que tem gerado debates e impactado tanto compradores quanto vendedores, demanda uma análise cuidadosa para compreender sua origem, legalidade, forma de aplicação e as consequências para o setor.
Diante desse cenário, a resposta para a dúvida de quanto custa transferir um imóvel ganha mais uma variável e mais um nível de complexidade, exigindo atenção redobrada por parte de quem pretende formalizar a transmissão de propriedade.
Este artigo visa elencar todas as taxas na compra de imovel – e demais tipos de transferência –, além de elucidar os principais aspectos dessa sobretaxa, explorando sua base legal, os valores envolvidos, os tipos de transferência afetados e os potenciais impactos no mercado imobiliário de Minas Gerais.
O que é a nova sobretaxa para transferência de imóveis em Minas Gerais
A nova sobretaxa para transferência de imóveis em Minas Gerais tem sua origem no Projeto de Lei nº 1.931/2020, que visava, inicialmente, a revisão e atualização da tabela de emolumentos dos serviços notariais e de registro do estado. Após tramitação na Assembleia Legislativa, o projeto foi sancionado, dando origem à Lei nº 25.125/2024, que introduziu alterações significativas nas taxas cobradas pelos cartórios, incluindo a controversa sobretaxa.
A justificativa para a criação da sobretaxa, segundo o governo estadual, reside na necessidade de aumentar a arrecadação para fazer frente às demandas financeiras do estado.
No entanto, a legalidade da medida tem sido questionada por diversos setores, sob o argumento de que representaria um aumento indireto de impostos, o que exigiria um tratamento legislativo diferenciado, com maior debate e transparência. Alega-se também que a sobretaxa poderia onerar excessivamente as transações imobiliárias e o custo de transferência de imóveis, desestimulando o mercado.
A lei estabelece um adicional sobre os emolumentos já existentes para a lavratura de escrituras públicas de:
- Compra e venda;
- Permuta;
- Dação em pagamento;
- Cessão de direitos;
- E outros atos que impliquem transferência da propriedade de bens imóveis.
É importante ressaltar que a sobretaxa não se confunde com os impostos incidentes sobre a transferência de imóveis, como o ITBI e o ITCMD, mas sim se adiciona aos custos cartorários, ou seja, às taxas de cartório para compra de imóvel e outros tipos de transferência. De toda forma, ela impacta diretamente em quanto custa transferir um imóvel, motivo pelo qual é tão relevante para o setor imobiliário.
Qual o valor e quando ela incide – Nova Tabela de Emolumentos
A Lei nº 25.125/24 trouxe uma nova tabela de emolumentos para os serviços notariais e de registro em Minas Gerais. A sobretaxa para a transferência de imóveis é calculada como um percentual adicional sobre o valor dos emolumentos devidos pelo registro da transferência. O percentual exato pode variar dependendo da faixa de valor do imóvel e da natureza do ato, conforme detalhado na nova tabela.
A sobretaxa incide no momento do registro da transferência do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, ela será cobrada quando o comprador busca formalizar a aquisição da propriedade, ou quando ocorre a transferência por outros meios, como doação ou herança (neste caso, sobre os atos de registro do formal de partilha ou da escritura de inventário na matrícula do imóvel).
É fundamental consultar a nova tabela de emolumentos publicada para verificar os valores específicos aplicáveis a cada situação. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode orientar sobre estimativas realistas dos encargos aplicáveis ao caso concreto, inclusive esta sobretaxa.
Quais são os tipos de transferência de imóvel?
A transferência de um imóvel pode ocorrer por diferentes meios, cada um com suas particularidades legais e tributárias. Abaixo, listamos os principais tipos:
Compra e venda
É a forma mais comum de transferência, realizada mediante um contrato de compra e venda de imóvel entre o vendedor e o comprador, formalizado por escritura pública e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Doação
A transferência gratuita de um bem imóvel de uma pessoa (doador) para outra (donatário), formalizada por escritura pública.
Herança
A transferência da propriedade dos bens do falecido aos seus herdeiros, realizada através de inventário (judicial ou extrajudicial) e posterior registro, na matrícula do imóvel, do formal de partilha ou da escritura de inventário.
Permuta
É a troca de um imóvel por outro, onde ambos os proprietários transferem a propriedade um para o outro.
Usucapião
A aquisição da propriedade de um imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, com ânimo de dono, reconhecida judicialmente. A transferência se formaliza com o registro da sentença de usucapião.
Adjudicação
A adjudicação compulsória é a transferência da propriedade determinada por decisão judicial, geralmente em casos de execução de dívida ou em ações de obrigação de fazer.
Quanto custa para transferir um imóvel: taxas na compra de imóvel
O custo de transferência de imóveis vai além do preço de compra e incluem diversas taxas e impostos até eventuais custos com assessoria jurídica e regularização imobiliária e documental. Abaixo, detalhamos os principais:
ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
Este é o principal imposto sobre compra e venda de imóveis, mas que incide, na verdade, sobre qualquer transferência onerosa de imóveis (compra e venda, permuta, dação em pagamento). A alíquota varia de município para município, mas geralmente fica entre 2% e 3% do valor do imóvel.
ITCMD – Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação
É um imposto estadual incidente sobre a transferência gratuita de bens, como herança e doação. A alíquota varia de estado para estado e tem como limite 8% do valor a ser transmitido.
Emolumentos de cartório
São as taxas cobradas pelos serviços notariais (lavratura da escritura) e de registro de imóveis (registro da escritura). Esses valores são tabelados por lei estadual e agora incluem a nova sobretaxa mencionada anteriormente.
Certidões
Para a realização da escritura e do registro, são necessárias diversas certidões negativas (de débitos, de ônus reais, etc.) que também possuem custos.
Taxa de ocupação do solo (SIPTU/IPTU)
Embora não seja diretamente um custo de transferência, é importante verificar a situação fiscal do imóvel em relação ao IPTU, pois débitos pendentes podem impedir a transferência. Em alguns casos, pode haver uma taxa de transferência de titularidade do cadastro municipal.
Corretagem
Se a transação envolver a atuação de um corretor de imóveis, haverá o custo da comissão de corretagem, geralmente pago pelo vendedor, mas que pode ser negociado.
Imóveis financiados
Em caso de financiamento imobiliário, podem surgir taxas adicionais:
Taxa de evolução de obra
Cobrada durante a fase de construção do imóvel financiado na planta.
Taxa de interveniência
Cobrada por algumas instituições financeiras quando há a necessidade de anuência do banco em alguma etapa da transação (por exemplo, na quitação antecipada com recursos de outro banco).
Impactos da sobretaxa no mercado imobiliário
A introdução da nova sobretaxa em Minas Gerais tem gerado preocupações quanto aos seus potenciais impactos no mercado imobiliário. O aumento dos custos de transação pode desestimular a compra e venda de imóveis por tornar o processo mais oneroso tanto para compradores quanto para vendedores.
Para os compradores, a sobretaxa representa um custo adicional a ser considerado no planejamento financeiro da aquisição, podendo reduzir o poder de compra ou levar à busca por imóveis de menor valor. Para os vendedores, a dificuldade em encontrar compradores dispostos a arcar com os custos elevados pode prolongar o tempo de venda e, em alguns casos, pressionar a redução dos preços.
Além disso, a medida pode impactar a competitividade do mercado imobiliário mineiro em relação a outros estados que não possuem essa sobretaxa. Investidores podem se sentir menos atraídos a realizar negócios em Minas Gerais, buscando alternativas em outras regiões.
A legalidade da sobretaxa e a forma como foi implementada também geram incertezas e podem levar a questionamentos judiciais, adicionando instabilidade ao mercado. É fundamental acompanhar os desdobramentos legais e os efeitos práticos da sobretaxa nos próximos meses para avaliar seu impacto real e duradouro.
Conclusão
A nova sobretaxa para transferência de imóveis em Minas Gerais representa um aumento significativo no quanto custa transferir um imóvel com potencial para impactar negativamente o mercado imobiliário local.
Compreender a origem da lei, a forma como a sobretaxa incide e os diversos custos envolvidos na transferência de um imóvel é essencial para compradores, vendedores e investidores. A legalidade da medida ainda é um ponto de debate, e seus efeitos práticos no dinamismo do mercado mineiro demandam monitoramento constante.
Diante desse cenário, é crucial que os envolvidos no setor imobiliário busquem informações atualizadas e considerem os impactos da sobretaxa em suas decisões. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode ajudar no processo de transferência de imóveis, atuando desde a análise da documentação até a orientação sobre estimativas realistas dos encargos aplicáveis ao caso concreto, inclusive novas cobranças como a sobretaxa imposta em Minas Gerais.
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Marcelo Camara
Mestre em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas). Professor de Direitos Reais da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais.
