A transformação digital chegou ao mercado imobiliário e, com ela, uma nova forma de investir em imóveis começa a ganhar espaço: a Tokenização Imobiliária, impulsionada pela tecnologia Blockchain. O conceito, que une Direito, tecnologia e finanças, surge como uma aparente democratização do investimento imobiliário, tornando possível adquirir pequenas frações de um imóvel de maneira digital.
Mas, apesar de parecer simples, a tokenização de ativos imobiliários envolve camadas complexas de regulação e responsabilidade jurídica. O ativo digitalizado representa uma parte real de um bem físico ou direitos a ele vinculados, e a sua validade depende de lastro, transparência e conformidade com as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Por isso, entender o tema vai muito além de acompanhar tendências tecnológicas, trata-se de compreender como o Direito assegura a proteção do patrimônio e a confiança nas novas formas de investimento.
Para o corretor, o desafio é conciliar a promessa de liquidez e acesso com a exigência de segurança e rigor técnico, especialmente para o cliente de alto patrimônio. Como garantimos que a busca por Justiça e Equidade Patrimonial não se perca na euforia digital?
Para famílias e investidores, a tokenização de ativos abre possibilidades de diversificação e liquidez até então restritas a grandes fundos, mas exige atenção redobrada a aspectos como registro do imóvel, compliance regulatório, segurança da plataforma emissora e tratamento jurídico dos contratos digitais.
Nos próximos tópicos, você entenderá como a tokenização imobiliária funciona, quais são as normas que orientam esse mercado no Brasil, e quais cuidados jurídicos devem ser adotados antes de investir.
O que é a tokenização imobiliária
A tokenização imobiliária é a conversão de um ativo físico – o imóvel ou os direitos econômicos a ele vinculados – em tokens digitais registrados em Blockchain.
O grande questionamento: o que o investidor está comprando? Na maioria dos casos, o token não confere a ele a copropriedade do imóvel, mas sim direitos obrigacionais (receber aluguéis ou lucros sobre a venda), de modo semelhante a quem investe em cotas de um fundo imobiliário. A posse e a propriedade do imóvel continuam dependendo do registro tradicional no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
Para o investidor, o benefício é poder adquirir frações de grandes ativos (ex: edifícios comerciais) com capital reduzido, diversificando o risco.
A tokenização de imóveis representa, portanto, a convergência entre Direito, tecnologia e mercado de capitais, com potencial de democratizar investimentos e modernizar a gestão patrimonial. Mas, como toda inovação jurídica, ela também exige interpretação técnica, auditoria e compliance para assegurar que o ativo digitalizado corresponda, de fato, a um imóvel regularizado e protegido por lei.
Como funciona a tokenização de imóveis na prática
O processo de tokenização imobiliária envolve etapas digitais e jurídicas interdependentes. O cerne é o Smart Contract, ou contrato digital, que automatiza a distribuição de rendimentos entre os titulares dos tokens. No entanto, cada etapa requer validação jurídica e cautela técnica.
As etapas essenciais, sob a lente do jurista, são:
- Due diligence jurídica: antes de qualquer emissão de tokens, uma auditoria rigorosa é necessária. Mas, o que garante que o token sempre reflete a realidade da matrícula imobiliária? A resposta está na convergência entre cartório e blockchain, o lastro jurídico deve ser documentado e publicamente verificável, pois o token só é seguro quando lastreado em um imóvel regularizado.
- Fracionamento do ativo: a divisão do valor em tokens é tecnológica, mas como o Direito Sucessório, por exemplo, irá lidar com essa pulverização de ativos digitais na hora de um inventário? Isso exige que advogados e famílias adotem um planejamento sucessório da herança digital, que contemple os bens tokenizados, garantindo previsibilidade e segurança no processo de transmissão patrimonial.
- Criação do Smart Contract: a tecnologia é autoexecutável. Mas, e se o Smart Contract for programado com vício ou em desacordo com a legislação cível? A quem o investidor recorrerá para reverter um contrato “inteligente”? O melhor é sempre prevenir e contar com apoio jurídico desde a elaboração do contrato, mas, de toda forma, o investidor pode, e deve, recorrer ao Judiciário para discutir nulidades, abusos ou inconsistências contratuais. A tecnologia não suprime o Direito; ela apenas exige novas formas de aplicá-lo.
- Emissão e negociação: a velocidade da negociação aumenta a liquidez. No entanto, a rapidez digital pode comprometer a análise cautelosa que o Direito Imobiliário tradicional exige? Por isso, cada operação deve ser acompanhada de documentação jurídica clara, registro adequado e mecanismos de transparência, evitando que a inovação tecnológica se torne um risco patrimonial.
A tokenização imobiliária representa uma nova arquitetura de propriedade e investimento, na qual tecnologia e Direito se entrelaçam para permitir o fracionamento digital de ativos físicos. Cada etapa, da auditoria jurídica à emissão dos tokens, precisa assegurar que a versão digital do bem mantenha lastro, validade e correspondência com a realidade registral.
Regulação da tokenização imobiliária no Brasil
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O Princípio da Continuidade Registral
Apesar da inovação, a lei brasileira é taxativa: o imóvel permanece regido pelo Código Civil. A propriedade só se transfere com o registro no RGI. O Token Imobiliário não é, por si só, título hábil para registro.
O conflito da Resolução COFECI nº 1.551/2025
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) tentou criar um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais (STID), buscando dar um arcabouço regulatório para a tokenização sob sua alçada (Resolução COFECI nº 1.551/2025).
No entanto, a Resolução foi suspensa pela Justiça. O Judiciário questionou a competência do COFECI para criar um sistema paralelo de registro, reafirmando que a tokenização de ativos imobiliários não pode se desvincular da fiscalização do Cartório de Registro de Imóveis e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
A reflexão necessária: essa suspensão é um alerta máximo. Se o órgão de classe tentou regulamentar e foi barrado na Justiça, qual o real risco de tokens emitidos sem o devido compliance serem considerados nulos, causando prejuízos irrecuperáveis aos investidores?
Vantagens e riscos da tokenização para investidores e famílias
A tokenização de imóveis oferece vantagens sedutoras, mas o investidor deve equilibrar o entusiasmo com a análise fria do risco.
| Vantagens | Riscos e cuidados |
| Acesso e inclusão: democratiza o investimento para quem tem pouco capital. | Insegurança regulatória: a ausência de um marco legal específico deixa operações vulneráveis a questionamentos futuros, inclusive sobre a CVM. |
| Liquidez: permite a negociação rápida das frações em plataformas digitais. | Fraude e ausência de lastro: como o investidor leigo pode auditar se o token realmente corresponde a um direito legítimo e regularizado no RGI, ou se é apenas uma emissão vazia? |
| Transparência (blockchain): o registro é imutável. | Risco de nulidade: iniciativas que tentam substituir ou ignorar o registro cartorial, como o que levou à suspensão da Resolução COFECI, geram risco de nulidade do ato e perda do investimento. |
| Diversificação patrimonial. | Volatilidade e tributação: o valor do token pode ser afetado pelo mercado de criptoativos, e as regras tributárias e sucessórias ainda estão em fase de adaptação e incerteza. |
A tokenização imobiliária representa uma ponte entre tradição e inovação: une a solidez do Direito Imobiliário com o potencial da tecnologia blockchain.
Para investidores e famílias, ela pode ampliar oportunidades de investimento, diversificação e rentabilidade, desde que acompanhada de transparência, documentação robusta e cautela na escolha das plataformas.
Em um mercado ainda em amadurecimento, o equilíbrio entre acessibilidade digital e segurança jurídica é o que determinará o sucesso ou o fracasso das novas formas de investir e proteger o patrimônio.
Como o advogado especializado protege seu investimento tokenizado
Nossa missão não é apenas saber a lei, mas saber aplicá-la para aliviar a dor do outro. O advogado especializado deve ser um tradutor da segurança jurídica para a realidade do cliente.
O risco de um litígio custoso e interminável é evitado pela nossa metodologia:
- Due diligence imobiliária e tecnológica: auditamos o ativo físico (o imóvel) e os documentos da oferta digital, garantindo que o lastro seja legalmente inquestionável.
- Análise de compliance: nosso foco é na prevenção. Garantimos que a operação do token não incorra em infração da CVM e, fundamentalmente, que os direitos não entrem em conflito com o sistema registral (Lei de Registros Públicos).
- Aconselhamento estratégico sucessório: como o token se encaixa no planejamento patrimonial da família? Orientamos sobre herança digital e os riscos sucessórios e tributários, blindando o patrimônio contra surpresas no futuro.
Conclusão
A maior vitória em Família e Sucessões não é no tribunal; é a conciliação que garante o amanhã de todos. Na tokenização de imóveis, a maior vitória será a segurança jurídica que a lei tradicional impõe, garantindo que o capital digital esteja ancorado em um bem real e regularizado, com transparência, registro e lastro jurídico inquestionável.
Para você, investidor, o verdadeiro ganho não está apenas na valorização do ativo, mas na confiança de que cada token representa um patrimônio legítimo, regular e protegido pela lei. Investir em inovação é importante, mas investir com segurança é indispensável.
Para você, corretor, o desafio é honrar a seriedade e o rigor do mercado de imóveis. Não venda a promessa da tecnologia sem a garantia do Direito, seja um guia acessível e protetor.
Se você tem dúvidas e precisa de orientação sobre tokenização imobiliária ou qualquer tema relacionado, como planejamento sucessório, regularização imobiliária e contrato de compra e venda de imóvel, por exemplo, entre em contato conosco para conhecer melhor os nossos serviços. Estamos prontos para ser o seu corpo técnico de alta habilidade, traduzindo a complexidade do Direito para a clareza que o patrimônio dos clientes merece.
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Marcelo Camara
Mestre em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas). Professor de Direitos Reais da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais.
