Comissão de Corretagem: aspectos fundamentais e jurisprudência do STJ para corretores de imóveis

Caros colegas corretores de imóveis,

Com mais de 25 anos de experiência no Direito Civil, com foco em imobiliário, percebo a necessidade de desmistificar e trazer clareza a um dos temas mais vitais para nossa profissão: a Comissão de Corretagem.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem desempenhado um papel essencial na interpretação e aplicação da lei neste campo, e é fundamental que vocês, na linha de frente das negociações, entendam as diretrizes atuais para proteger seu direito à justa remuneração e evitar problemas jurídicos.

Este artigo é um guia prático, baseado na legislação e na mais recente jurisprudência do STJ sobre a comissão do corretor de imóveis, para ajudar a aumentar a segurança jurídica em suas transações.

O que é a comissão de corretagem e quando ela é devida?

O contrato de corretagem é o negócio jurídico pelo qual um intermediário (o corretor), sem vínculo de dependência, obriga-se a obter um ou mais negócios para outra pessoa (o comitente), conforme as instruções recebidas, mediante remuneração (a comissão do corretor de imóveis). Ou seja, a comissão sobre a venda de imóveis corresponde à porcentagem do corretor de imóveis na transação, que remunera sua atuação na intermediação e concretização do negócio.

A base legal para a comissão de corretagem imobiliária está, notadamente, no art. 725 do Código Civil de 2002, segundo o qual, a remuneração é devida ao corretor quando ele alcança o resultado útil previsto no contrato de mediação.

A jurisprudência do STJ é firme ao reconhecer que a obrigação do corretor é de resultado. Para que a comissão seja devida, basta que o corretor promova a aproximação das partes e a subsequente conclusão bem-sucedida do negócio jurídico.

Portanto, a participação ativa do corretor na negociação do contrato é, via de regra, uma circunstância que não desempenha papel essencial no adimplemento de sua prestação.

Além disso, a comissão será devida mesmo que o negócio seja concretizado algum tempo depois, envolvendo as mesmas partes e o mesmo objeto, desde que se realize por “efeitos dos trabalhos do corretor”.

E, se o contrato de corretagem prevê cláusula de exclusividade, o corretor terá direito à remuneração integral, ainda que o negócio seja realizado sem a sua mediação, exceto se comprovada sua inércia ou ociosidade.

A função da comissão é, portanto, remunerar o trabalho de intermediação e aproximação útil, criando as condições necessárias para que o negócio se realize e prestando um inestimável incremento ao mercado imobiliário. E além de remunerar o trabalho técnico e estratégico do profissional, a comissão do corretor de imóveis tem um papel social e econômico, pois incentiva a formalização de transações seguras, baseadas na confiança e na transparência.

Cobrança sem intermediação efetiva

Embora a participação do corretor no fechamento do negócio não seja essencial, ele deve ter contribuído para o resultado útil (a aproximação).

No caso de dupla intermediação, se o negócio se concluir com a atuação de mais de um corretor, a remuneração será dividida igualmente entre eles (50% para cada), salvo acordo em contrário (Art. 728 do CC). O corretor (ou imobiliária) que aproxima os envolvidos na transação inicialmente tem direito à sua parte na comissão de corretagem, mesmo que o negócio final tenha tido a participação de outro intermediário.No julgamento do REsp n. 2.165.921/SP, a Corte Superior reconheceu o direito do primeiro corretor a 50% da comissão sobre o valor total do negócio, por ter promovido a aproximação útil que levou à concretização do negócio, mesmo que o fechamento tenha sido com outro corretor.

Quem paga a comissão do corretor de imóveis?

Em regra, quem contrata o corretor é quem deve pagar a comissão, mas isso pode variar de acordo com o ajuste entre as partes e o tipo de transação. Vejamos alguns exemplos:

• Compra e venda direta entre particulares (imóveis usados): historicamente, a remuneração era paga pelo vendedor (comitente). Contudo, a legislação e a prática permitem a transferência dessa obrigação ao comprador, desde que essa obrigação seja informada de forma clara e expressa.
• Intermediação por imobiliária: a imobiliária (Pessoa Jurídica) e seus corretores (Pessoa Física) podem atuar na intermediação, sendo a remuneração definida contratualmente.
• Imóveis na planta (lançamentos): a praxe do mercado transferiu o pagamento da comissão ao consumidor (comprador), o que o STJ considerou válido, desde que haja total transparência sobre o preço total, incluindo o valor da comissão. O valor da taxa de corretagem de imóveis, nesse contexto, é entendido como parte do preço de aquisição do imóvel.

Qualquer que seja a negociação, é recomendável que o contrato de intermediação imobiliária deixe expressamente definido quem será o responsável pelo pagamento da comissão do corretor de imóveis, o percentual da comissão e o momento em que ela será devida. Dentre as responsabilidades do corretor de imóveis a transparência e a informação são algumas das mais importantes, trazendo mais segurança jurídica e confiança para toda a relação.

Quando é possível pedir restituição da comissão de corretagem?

É fundamental conhecer as situações em que o cliente pode pleitear a devolução da comissão de corretagem, pois é o momento em que se materializa o risco de litígio para o corretor, a imobiliária ou a incorporadora.

Quando o contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta é rescindido por culpa exclusiva da construtora/incorporadora (ex: atraso na entrega), a restituição das parcelas pagas ao comprador deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem.

O STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 1099 (REsp 1.897.867/CE), fixou a tese de que:

“Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.”

Nesse caso, a restituição do valor da comissão é uma consequência lógica do dever de restituir o preço ou a título de reparação de dano contra a incorporadora. E o prazo prescricional para buscar essa restituição é o decenal (10 anos) (Art. 205 do CC/2002), e não o trienal (3 anos).

Como evitar litígios entre corretores, construtoras e clientes

A chave para a prevenção de litígios é a formalização e a transparência.

A redação clara no contrato de corretagem é o ponto de partida de qualquer intermediação, pois evita interpretações divergentes, protege o corretor contra inadimplência e assegura ao cliente total clareza sobre seus direitos e obrigações.

Além disso, a formalização documenta a relação profissional, servindo como prova essencial em eventual disputa judicial e fortalecendo a confiança entre as partes desde o início da negociação. Trago aqui 3 pontos estratégicos que devem constar em um bom contrato de corretagem:

• Cláusula de exclusividade: se for acordada, deve ser escrita e ter prazo definido. Sua existência assegura a remuneração integral, mesmo que a venda ocorra sem a mediação direta do corretor (salvo inércia comprovada).
• Prazo de proteção (ou “Período de proteção”): a doutrina e a jurisprudência (Art. 727 do CC) reconhecem o direito à comissão se o negócio se realizar posteriormente por conta do trabalho do corretor, mesmo após o término do prazo contratual. O contrato deve detalhar a duração desse período de proteção pós-expiração, para dar segurança.
• Detalhamento da comissão e condições de pagamento: é fundamental estipular a porcentagem do corretor de imóveis e a forma de pagamento da comissão.

O contrato é o balizador da relação corretor-cliente, mas como ela vai além do papel, é muito importante que seja sempre pautada pela transparência e comunicação com o cliente (dever de informação). O corretor tem o dever de informar claramente o cliente sobre todos os aspectos do negócio.

Especialmente em transações de imóveis na planta, nas quais o pagamento da comissão do corretor de imóveis é transferido ao comprador, é essencial que o cliente tenha ciência expressa do valor da comissão e de que ela é parte do preço total, sob pena de a cláusula ser considerada abusiva e sujeita à restituição (Tema 938/STJ).

A importância da parceria entre corretor e advogado

O advogado especialista atua como um verdadeiro parceiro do corretor, oferecendo a retaguarda jurídica necessária para que você se concentre em fechar negócios com segurança.

A assessoria jurídica pode ajudar corretores com:

• Elaboração e revisão de contratos de corretagem: garantindo que todas as cláusulas (exclusividade, prazo de proteção, valor da comissão) estejam em conformidade com a legislação e a jurisprudência atual do STJ, minimizando o risco de nulidade e protegendo a remuneração.
• Mediação de conflitos: atuando preventivamente para resolver impasses entre as partes (comitente/comprador) antes que se tornem ações judiciais onerosas.
• Defesa em processos judiciais: em ações de cobrança (como a do REsp 2.165.921/SP) ou de restituição (como as decorrentes do Tema 1099/STJ), a defesa técnica é a base para comprovar o resultado útil da intermediação e garantir o pagamento devido da comissão do corretor de imóveis.

Conclusão

A remuneração do corretor é a justa contrapartida pelo seu esforço em promover o encontro de vontades. Conforme a jurisprudência do STJ, basta a aproximação útil para que o direito à comissão se materialize.

Estar atualizado sobre as decisões como o Tema 1099/STJ e as regras de dupla intermediação, e sobre temas como regularização de imóvel, alienação fiduciária e matrícula atualizada de imóvel, não é apenas uma obrigação legal, mas uma estratégia de negócio para proteger suas carreiras e sustento.

Decidi abordar a comissão do corretor de imóveis neste artigo porque acredito que reconhecer o valor do trabalho do corretor e garantir transparência nas negociações é essencial para fortalecer a confiança entre profissionais e clientes e para construir um mercado imobiliário mais ético, seguro e valorizado.

Invistam em contratos claros e na transparência total com seus clientes. Na dúvida, sempre procurem a assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

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Sucesso nas suas próximas intermediações!