A compra ou venda de um imóvel é um marco importante na vida de muitas pessoas e uma operação essencial no mercado imobiliário. No entanto, para que essa transação seja segura e definitiva, é fundamental que toda a documentação esteja regularizada.
O contrato de compra e venda de imóveis é um dos documentos mais importantes em uma transação imobiliária.
Para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros, neste artigo explicamos as diferenças entre escritura pública e contrato particular, a validade dos contratos informais e as exigências para o registro da propriedade.
Qual a diferença entre a escritura pública e o contrato de compra e venda?
A escritura pública é um documento lavrado em cartório de notas por um tabelião e confere segurança jurídica ao negócio. Apesar de ser um documento oficial e público, a escritura de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel.
O contrato de compra e venda de imóvel, por outro lado, é um documento particular que formaliza o acordo entre as partes, mas também não transfere a propriedade do imóvel, necessitando do registro da escritura no cartório de registro de imóveis.
Qual a diferença entre registro de imóvel e escritura pública?
A escritura pública é o documento lavrado que dá a formalização da compra e venda perante o cartório de notas.
O registro do imóvel, por sua vez, é feito no cartório de registro de imóveis e é o ato que efetivamente transfere a propriedade ao comprador, registrando a escritura na matrícula do bem.
A matrícula do imóvel funciona como a “certidão de nascimento” do imóvel – é ali que consta todo o histórico de proprietários e ônus.
Portanto, para que a compra e venda de um imóvel seja segura e definitiva, transferindo de fato a propriedade do vendedor ao comprador, são necessários dois passos após a assinatura do contrato particular:
- A lavratura da escritura pública (em cartório de notas); e
- O registro da escritura pública na matrícula do imóvel (no cartório de registro de imóveis).
A escritura pública somente será dispensada em caso de contrato de compra e venda de imóvel financiado em instituição financeira. Na compra de imóvel financiado o próprio contrato será levado ao cartório de registro de imóveis, após a quitação da dívida.
Contrato de promessa de compra e venda vale como escritura?
Não. O contrato de promessa de compra e venda é um compromisso entre as partes, mas não vale como escritura e nem é suficiente para transferir a propriedade.
A promessa de compra e venda (ou compromisso de compra e venda) é um contrato preliminar onde as partes se comprometem a celebrar a venda futuramente, estabelecendo condições para isso. Ou seja, a promessa de compra e venda é um passo anterior ao contrato de compra e venda propriamente dito, mas não é obrigatória para a validade da transação.
Ela tem validade jurídica como compromisso, mas não substitui a escritura definitiva. Somente a escritura registrada no cartório garante a transferência do imóvel.
Contrato de gaveta: é seguro?
Não. O contrato de gaveta é apenas um acordo particular entre comprador e vendedor, sem registro oficial.
Embora possa formalizar a intenção das partes, ele não traz a segurança jurídica devida. Ele representa um grande risco, pois não garante a transferência legal da propriedade e pode ser contestado judicialmente.
Como diz o ditado, “quem não registra não é dono”: enquanto a venda não for oficializada com escritura e registro, o vendedor original continua sendo legalmente considerado proprietário. O recomendado é sempre formalizar a venda por escritura pública e registrá-la.
Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato deve conter informações detalhadas sobre as partes envolvidas, descrição do imóvel, valor, condições de pagamento e demais cláusulas essenciais para garantir a validade do negócio.
Ele deve ser redigido com linguagem clara, especificando todos os pontos negociados. É possível utilizar um modelo de contrato como base, mas ele deve ser adaptado à realidade do negócio.
Antes de assinar, compradores e vendedores também devem ler atentamente cada item (inclusive as “letras miúdas”) para garantir que o documento reflete fielmente o acordo feito.
Preciso de advogado para fazer um contrato de compra e venda?
Não é obrigatório, mas altamente recomendado para garantir que o contrato esteja de acordo com a legislação e para evitar problemas futuros.
Idealmente, um profissional deve elaborar ou pelo menos revisar o contrato para garantir que todas as cláusulas importantes estejam presentes e adequadas.
Quais cláusulas obrigatórias em um contrato de compra de imóvel?
Para garantir clareza e segurança, um contrato de compra e venda de imóvel deve conter algumas cláusulas e informações essenciais:
- Identificação das partes
- Descrição do imóvel
- Valor e forma de pagamento
- Multas e penalidades
- Prazo para transferência da propriedade
- Condições de desistência
Contrato de compra e venda pode ser feito digitalmente?
Sim, desde que seja assinado eletronicamente com certificação digital para garantir validade jurídica.
Quais documentos são necessários para registrar um contrato de imóvel?
Para efetivar a transferência do imóvel e registrar o título de compra e venda no cartório de registro de imóveis, é preciso reunir uma série de documentos:
- Escritura pública ou contrato de compra e venda de imóvel financiado
- Documentos pessoais das partes
- Certidões negativas do imóvel
- Comprovante de pagamento do ITBI
- Matrícula atualizada do imóvel
Quanto custa para registrar um contrato de compra e venda/fazer uma escritura de imóvel?
Os custos variam conforme o estado, mas incluem taxas de cartório, ITBI (3% a 4% do valor do imóvel) e emolumentos.
Quem paga as taxas do contrato de compra e venda?
Geralmente, o comprador arca com os custos de escritura e registro, enquanto o vendedor é responsável pelo pagamento de eventuais débitos do imóvel.
É claro que as partes podem negociar de forma diferente. A lei permite que comprador e vendedor acordem outro arranjo (por exemplo, dividir meio a meio, ou o vendedor cobrir a escritura para facilitar a venda). Porém, se o contrato for omisso, assume-se a regra padrão.
Em caso de dúvida, vale explicitar no contrato quem paga o quê, evitando mal-entendidos.
Quanto tempo leva para registrar um contrato de compra e venda?
O prazo pode variar entre 15 e 30 dias, dependendo do cartório e da regularidade da documentação. O cartório pode emitir notas devolutivas se houver algum requisito que seja necessário e que as partes não se atentaram quando da realização da escritura.
A atuação de um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar a evitar tais notas devolutivas, que acabam atrasando o processo, e também a respondê-las de forma eficiente.
Posso registrar um contrato de compra e venda sem ir ao cartório?
Não, o registro deve ser feito pessoalmente no cartório ou por meio de procuração pública.
O que acontece se um imóvel não tiver escritura?
Sem escritura, o imóvel não pode ser registrado no nome do comprador.
Se você está em posse de um imóvel sem escritura pública em seu nome, ou se está negociando um imóvel em que o vendedor não é o proprietário registral, é necessário regularizar a documentação por meio de usucapião, adjudicação compulsória ou outro procedimento jurídico adequado. O melhor caminho para regularizar o imóvel dependerá da situação.
Primeiramente, é necessário localizar o proprietário registral, ou seja, aquele que consta na matrícula do imóvel. Se o vendedor ainda estiver vivo e disponível, a solução mais rápida é:
- Lavrar a escritura pública no Cartório de Notas
- Pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
- Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Se o proprietário registral morreu antes de passar a escritura, será necessário:
- Fazer o inventário – Os herdeiros do antigo dono precisam realizar o inventário e formalizar a propriedade antes de transferir.
- Pedir adjudicação compulsória – Se houver um contrato de compra e venda antigo, é possível ingressar na Justiça para obrigar os herdeiros a outorgar a escritura.
Por último, se o comprador não tem contrato e está apenas na posse do imóvel há muitos anos, ele pode tentar a usucapião, que pode ser feita:
- Extrajudicialmente, se atender a todos os requisitos e não houver disputas.
- Judicialmente, caso existam pendências ou herdeiros contestando a posse.
É possível vender um imóvel sem escritura?
Sim, mas é um negócio de alto risco, pois o comprador não terá garantias legais de propriedade. Além desse fato, o valor será mais baixo do que um imóvel que está regularizado.
Vender ou comprar um imóvel sem escritura pública só é possível de maneira informal – basicamente mediante um contrato de gaveta. Na prática, infelizmente, algumas pessoas acabam repassando imóveis irregulares dessa forma, porém, o potencial de problemas é grande.
Contrato de compra e venda sem escritura é válido?
Sim, o contrato de compra e venda de imóveis é válido como um compromisso entre as partes, mas não transfere a propriedade do imóvel sem o registro adequado.
Imóvel financiado tem escritura?
Sim, mas fica vinculado à instituição financeira até a quitação do financiamento. Na verdade, o próprio contrato de financiamento servirá como documento a ser levado ao cartório de registro de imóveis.
Quando você compra um imóvel através de financiamento bancário, assina um contrato de financiamento que já inclui a transferência do imóvel para você e sua garantia ao banco.
Esse contrato, após assinado pelas partes e duas testemunhas, é levado diretamente a registro no cartório de imóveis, sem passar por um tabelião de notas.
É possível anular ou rescindir um contrato de compra e venda de imóvel?
Sim, em casos de erro, fraude, descumprimento contratual ou vícios que tornem o negócio inválido.
As hipóteses de anulação (nulidade ou anulabilidade) geralmente envolvem problemas na formação do contrato, tais como: incapacidade de uma das partes (ex.: vendedor menor de idade sem representante), erro substancial quanto ao objeto, dolo ou fraude, coação (ameaça) para obrigar alguém a assinar, simulação, ou objeto ilícito.
Nesses casos, a parte lesada pode entrar com ação judicial para declarar o contrato nulo ou anulável, conforme o vício identificado, desfazendo o negócio e revertendo as partes à situação original (devolução do imóvel ao vendedor e do dinheiro ao comprador, por exemplo).
Já a rescisão contratual (ou resolução) ocorre quando há descumprimento de cláusulas ou arrependimento dentro do permitido.
Por exemplo, se o comprador deixar de pagar as parcelas ajustadas, o vendedor pode rescindir o contrato por inadimplemento, normalmente retendo parte dos valores pagos como multa. Inversamente, se o vendedor não cumprir alguma obrigação (como entregar o imóvel no prazo), o comprador pode pedir a rescisão e reaver o que pagou, possivelmente com multa.
Também é possível às partes, em comum acordo, assinarem um distrato ou termo de cancelamento do contrato, definindo as condições (devolução total ou parcial de valores, etc.).
Conclusão
Comprar e vender imóveis envolve uma série de procedimentos e cuidados, mas todos têm o mesmo objetivo: garantir que a transação seja segura e válida para ambas as partes.
O contrato de compra e venda é uma etapa essencial na aquisição de um imóvel, mas sozinho não garante a transferência da propriedade.
Para evitar riscos, é fundamental seguir os procedimentos corretos, registrar a escritura e contar com o suporte de um advogado especializado.
Se você tem dúvidas e precisa de orientação sobre este tema ou gostaria de conhecer melhor os nossos serviços, entre em contato conosco.
Caso tenha gostado do conteúdo, acompanhe as nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e fique por dentro de todas as novidades do escritório.
Marcelo Camara
Mestre em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas). Professor de Direitos Reais da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais.
