Due Diligence Imobiliária na captação: guia para corretores

Como advogado especializado em direito imobiliário, professor e corretor proprietário de imobiliária, meu propósito de vida é claro: auxiliar na gestão de patrimônio e, fundamentalmente, elevar o padrão da classe de corretores de imóveis e donos de imobiliárias. Prezamos por um trabalho bem-feito, pautado na máxima segurança jurídica. Para mim, excelência na compra e venda de imóveis é sinônimo de prevenção.

Há 25 anos, ocupo a tarefa de disseminar melhores práticas às futuras gerações, fruto do que aprendi como advogado durante uma longa e dedicada jornada. Método, princípio, guiança e parceria são valores cotidianos que trago da universidade para o mercado e vice-versa. Essa fusão de conhecimento é o que orienta a busca por soluções transparentes e seguras.

Nesse contexto, a Due Diligence Imobiliária é mais do que um termo técnico; é o alicerce de todo negócio seguro. Meu objetivo aqui é mostrar a você, corretor, por que esta prática deve ser o seu principal diferencial competitivo e como aplicá-la desde o primeiro momento da captação de imóveis.

O que é Due Diligence Imobiliária e por que corretores precisam aplicá-la?

A expressão Due Diligence Imobiliária (DD) pode ser traduzida como diligência prévia ou devida diligência, no contexto de negociações de imóveis. É um processo de análise minuciosa e aprofundada de todos os aspectos legais, fiscais, técnicos e financeiros de um imóvel e das pessoas envolvidas na transação. É o “raio-x jurídico” que identifica e mitiga riscos antes que se tornem prejuízos ou litígios.

A DD não deve ser uma etapa de última hora, mas sim o ponto de partida na captação de imóveis. Ao realizar essa verificação previamente, o corretor já apresenta o imóvel ao mercado com o “selo de segurança jurídica”, eliminando surpresas desagradáveis e garantindo que o bem é juridicamente viável para a compra e venda.

O corretor de imóveis, por força de lei (art. 723 do Código Civil), tem o dever de prestar ao cliente todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio. A omissão ou a negligência nesse dever gera responsabilidade civil do corretor. Aplicar a due diligence imobiliária é, portanto, proteger o cliente de perdas (por penhora, dívida oculta ou documentação irregular) e proteger a si mesmo de litígios.

Benefícios da due diligence imobiliária para corretores

Investir em devida diligência transforma o corretor em um consultor estratégico, capaz de prever riscos, orientar o cliente com segurança e conduzir o processo de negociação imobiliária. Na prática, isso se traduz em quatro grandes benefícios:

1. Aumento da confiança dos clientes: um cliente que percebe a sua dedicação à segurança jurídica (e não apenas à comissão) torna-se um promotor fiel do seu trabalho, consolidando sua reputação.
2. Agilidade na venda: ao resolver pendências documentais ainda na fase de captação de imóveis, o processo de compra e venda se torna mais rápido e menos propenso a interrupções. Imóvel regularizado vende mais rápido.
3. Valorização do imóvel: um imóvel com a documentação impecável e sem riscos iminentes possui um valor percebido maior, facilitando a negociação e a obtenção de crédito.
4. Diferencial competitivo: a capacidade de entregar um relatório de riscos e soluções (o cerne da due diligence) diferencia você dos demais. Em um mercado vasto, a segurança jurídica é o seu melhor marketing.

Milhares de corretores anunciam imóveis todos os dias — mas poucos entregam análise de riscos, parecer jurídico ou relatório de due diligence. Portanto, a due diligence é mais que uma ferramenta: é um posicionamento estratégico. Ela mostra que você não vende apenas um produto, mas uma experiência segura, profissional e transparente.

Checklist de Due Diligence Imobiliária para corretores

Antes mesmo de anunciar um imóvel, o corretor precisa garantir que a captação é segura, viável e que não carregará riscos ocultos capazes de travar a negociação. Embora a due diligence imobiliária completa seja realizada por um advogado – com análise técnica profunda, interpretação jurídica e emissão de parecer – cabe ao corretor dominar uma triagem inicial, identificando inconsistências e “bandeiras vermelhas” que, se ignoradas, podem comprometer todo o processo.

Esse checklist prévio não substitui o trabalho jurídico, mas coloca o corretor em posição estratégica, permitindo que ele capte imóveis com maior qualidade, previsibilidade e segurança imobiliária. Eis os principais pontos que o corretor deve verificar:

Titularidade e registro imobiliário

A primeira etapa é sempre conferir a matrícula atualizada do imóvel. Ela é a “certidão de nascimento” do imóvel e revela praticamente toda a sua história registral e é importante que esteja atualizada, pois documentos antigos podem omitir atos recentes. 

Com este documento é possível verificar se quem está vendendo é realmente o proprietário que consta do registro do ímovel, ou possui legitimidade para negociá-lo, como uma procuração, por exemplo. Além da titularidade, a matrícula revela se há ônus ou qualquer averbação que possa limitar ou impedir a venda, como hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária ou servidões.

Imóveis com pendências registradas exigem intervenção jurídica desde o início. Identificar essas situações cedo evita promessas de venda inviáveis e protege a reputação do corretor.

Situação fiscal e tributária

Um dos motivos mais comuns de atraso nas vendas são débitos fiscais do imóvel ou do proprietário. Neste ponto os documentos a solicitar são:

• Certidões Negativas de Débitos (CNDs) de IPTU, ITR e taxas municipais.
• Débitos de condomínio (para unidades em edifícios).
• Certidões fiscais do vendedor: federais, estaduais e municipais.

Mesmo que o comprador aceite assumir o imóvel com dívidas, isso pode impedir financiamento, comprometer a avaliação bancária e reduzir drasticamente a base de compradores.

Eventuais litígios

O terceiro passo é a busca de processos judiciais contra o vendedor e seu cônjuge no domicílio e no local do imóvel, nas esferas Cível, Trabalhista e de Execução. Poucos corretores realizam essa verificação – e justamente por isso ela é um grande diferencial competitivo.

A existência de ações judiciais pode gerar bloqueios, penhoras ou disputas que inviabilizam a venda. Detectar isso desde o início evita captações arriscadas e negociações frustradas.

Aspectos urbanísticos e regulatórios

Para imóveis urbanos, a regularidade perante a prefeitura é tão importante quanto a situação registral. O corretor deve conferir:

• Habite-se: comprova que a construção foi aprovada e concluída conforme legislação.
• Alvará/licenciamento: especialmente relevante em imóveis comerciais.
• Averbações na matrícula: ampliações, reformas e construções só existem legalmente se estiverem averbadas.
• Zoneamento e uso do solo: garante que o imóvel está de acordo com a destinação pretendida pelo comprador.

Imóveis sem habite-se, com metragem divergente ou ampliações irregulares podem ser inviáveis para financiamento e apresentar riscos à aprovação de futuras reformas.

Aspectos ambientais

Ainda que o corretor não faça análise técnica ambiental, deve saber identificar quando existem potenciais riscos, verificando:

• Localização próxima a áreas de preservação, APPs ou reservas.
• Existência de restrições ambientais no registro do imóvel.
• Imóveis rurais submetidos a CAR, licenças ambientais e reserva legal.

Pendências ambientais podem impedir o uso do imóvel, limitar construções e dificultar a aprovação de crédito rural ou urbano.

Vistoria do imóvel

A due diligence documental deve andar lado a lado com a vistoria física. O corretor deve observar:

• Problemas estruturais evidentes (rachaduras, infiltrações, umidade).
• Vícios aparentes que possam impactar a avaliação ou gerar questionamentos.
• Benfeitorias não regularizadas (edículas, áreas gourmet, ampliações).

Vícios físicos podem indicar irregularidades não registradas ou construções sem alvará, ligando um alerta para possível necessidade de regularização imobiliária antes da venda.

Quando o corretor deve acionar um advogado parceiro

A due diligence imobiliária básica deve ser sua rotina, mas há momentos em que a profundidade técnica de um advogado parceiro é indispensável, como meu escritório oferece:

1. Identificação de irregularidades: encontrou uma hipoteca, um gravame, ou um processo judicial que exija análise de risco ou a criação de uma estratégia de mitigação? Acione o jurídico.
2. Regularização complexa: muitas vezes, um imóvel irregular pode ser vendido, mas exige uma regularização prévia (ex.: averbação de construção, usucapião). Isso requer um plano jurídico claro.
3. Elaboração contratual: a segurança máxima em transações imobiliárias reside na precisão do contrato de compra e venda de imóvel. Cláusulas críticas, multas e responsabilidades devem ser redigidas por quem entende de litígios.

Da longa jornada na advocacia e na docência do direito civil, sucessório, familiarista, contratual e imobiliário, valorizo o repertório fruto da visão da advocacia de cooperação, em que buscamos encontrar o melhor para nossos clientes sem fórmula pronta. Uma advocacia personalizada demanda a melhor metodologia para cada história, para cada vitória. É assim que atuamos no apoio ao corretor.

Neste modelo “Ganho-Ganha” (Win-Win), o corretor mantém o relacionamento com o cliente e o foco na negociação imobiliária, enquanto o advogado parceiro garante a segurança técnica. É uma atuação consultiva que traz clareza e profissionalismo para todas as partes.

Nosso melhor amigo: o tempo. Cuidar dos casos de nossos clientes não é protocolo ou correria sem primazia. É a celebração de nosso propósito e da forma que enxergamos a advocacia. Essa gestão de tempo com foco e método é o que permite ao corretor fechar negócios rápidos e juridicamente inatacáveis, honrando o tempo do cliente.

Conclusão

Minha missão, como advogado e corretor, é clara: o futuro do mercado imobiliário reside na segurança jurídica. A Due Diligence Imobiliária é a ferramenta que transforma um bom corretor em um consultor de patrimônio.

Ao internalizar o checklist de due diligence imobiliária e buscar o apoio jurídico em momentos estratégicos, você não apenas protege seus clientes de dores de cabeça, mas também investe na sua própria reputação e na credibilidade de toda a nossa classe.

Lembre-se: no mercado imobiliário, tranquilidade é o ativo mais valioso que você pode entregar. E a tranquilidade nasce da diligência prévia.

Se você é corretor e quer fortalecer sua atuação profissional com o suporte com uma assessoria jurídica completa e especializada, entre em contato conosco para conhecer melhor os nossos serviços

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Sucesso nas próximas intermediações!