Regularização de imóveis: garantia de segurança e valorização patrimonial

A regularização de imóveis é um processo essencial para garantir a legalidade e segurança de propriedades, seja na compra de um novo imóvel ou na regularização de uma propriedade já existente. Compreender esse processo previne problemas legais e protege o valor do investimento, envolvendo a obtenção de documentos e conformidades para que o imóvel atenda às normas e leis vigentes.

Muitas pessoas se deparam com um imóvel irregular e buscam entender como regularizá-lo para evitar problemas no futuro. A usucapião é uma das mais antigas formas de regularização de imóveis urbanos e rurais, indicada para quem tem a posse de um imóvel, mas cujo nome não consta no registro do bem.

Mas esta não é a única solução: há casos em que será necessário aprovar projetos na prefeitura, formalizar a partilha de bens de inventário ou atualizar, em cartório, o estado civil do proprietário, por exemplo.

Neste artigo explicaremos o que é a regularização imobiliária, os principais motivos para regularizar um imóvel e o passo a passo necessário.

O que é a regularização de imóvel?

A regularização de imóveis consiste no processo de formalização e registro de uma propriedade junto aos órgãos competentes, como a prefeitura e o cartório, assegurando sua conformidade com a legislação vigente.

Esse procedimento é essencial para garantir a segurança jurídica e os direitos do proprietário, além de valorizar o imóvel, tornando-o mais atrativo para investidores e compradores. Afinal, como o processo de regularização de imóvel pode ser burocrático e demorado – apesar de nem sempre o ser –, as pessoas geralmente preferem comprar imóveis regulares, assim não terão este trabalho a mais. De maneira geral, existem dois tipos de regularização de imóvel, sobre os quais falaremos a seguir.

Regularização de obra (Engenharia):

A regularização de obra envolve a conformidade estrutural e arquitetônica do imóvel. Engenheiros e arquitetos são responsáveis por elaborar e aprovar projetos na prefeitura, as vezes sendo necessário realizar adequações da construção às normas de segurança, zoneamento e uso do solo, além de obter alvarás, o “Habite-se” e demais autorizações exigidas pelo município.

Esse tipo de regularização é indispensável para garantir que a obra esteja dentro dos parâmetros técnicos e legais, evitando autuações e embargos por parte das autoridades. 

Além disso, é possível que um imóvel tenha passado por uma obra sem a necessária aprovação na prefeitura – situação que nunca é indicada, mas pode ter acontecido –, de modo que será necessário atualizar a documentação do imóvel para constar a construção. Nesse caso, o projeto de engenharia e/ou arquitetura também deverá ser aprovado na prefeitura e, depois, a matrícula do imóvel precisa ser atualizada em cartório.

Regularização de propriedade ou posse (Direito):

Voltada para a segurança jurídica da propriedade, esta modalidade é orientada por advogados especializados e trata da documentação de posse e propriedade. Regularizar a posse pode incluir processos como a usucapião, que é um mecanismo jurídico pelo qual o possuidor adquire o direito de propriedade sobre o imóvel após cumprir requisitos legais específicos, como o tempo de posse contínua e sem oposição.

Esses dois tipos de regularização são complementares e muitas vezes necessários para assegurar que o imóvel seja legalmente seguro, com toda a documentação e construção em conformidade com as normas.

Quando a regularização de imóvel é necessária?

Quem possui um imóvel irregular tem dificuldades para vendê-lo e não consegue financiar o bem até que toda a documentação esteja regularizada.

A regularização de imóvel é necessária em diversos cenários comuns que podem comprometer a segurança jurídica e o valor de mercado da propriedade. Cada uma dessas situações exige medidas específicas, tanto administrativas quanto jurídicas, e contar com apoio técnico de profissionais é essencial para que o processo de regularização ocorra de forma eficaz e segura.

Para ilustrar as situações mais típicas vamos trazer um exemplo que, embora fictício, representa diversas situações em que a regularização de imóvel pode ser necessária:

Imagine uma propriedade rural comprada por uma família há várias gerações. A propriedade passou de geração em geração ao longo dos anos, mas sem a formalização adequada de documentação, o que gerou diferentes situações passíveis de regularização ao longo do tempo.

Posse sem propriedade formal:

No início, o primeiro comprador da família adquiriu a terra através de um contrato de compra e venda, mas não registrou a propriedade no cartório. Com isso, seus descendentes possuem apenas a posse do imóvel, mas não têm a propriedade formalizada.

Quando o ocupante tem apenas a posse do imóvel, sem a propriedade registrada, a regularização via usucapião permite que, ao comprovar o tempo de posse e outros requisitos legais, o possuidor obtenha a titularidade formal da propriedade.

Imóveis em loteamentos ou áreas informais:

O terreno fazia parte de um loteamento irregular, sem aprovação da prefeitura e sem infraestrutura adequada. Na época, muitas áreas foram sendo loteadas informalmente, sem regularização urbanística.

Proprietários de imóveis em loteamentos irregulares ou ocupações informais devem buscar a regularização fundiária para obter um título formal e integrar o imóvel aos registros públicos, garantindo segurança jurídica e acesso a serviços básicos.

Construção não averbada na matrícula:

Ao longo dos anos, a família foi construindo novas instalações na propriedade. No entanto, essas construções nunca foram averbadas na matrícula do imóvel no cartório. Sem a averbação, a documentação oficial não reflete a situação real da propriedade, o que pode dificultar a regularização, já que as construções não existem “legalmente” para fins de registro.

Imóveis com construções ou ampliações realizadas sem registro formal na matrícula necessitam de regularização para que a edificação seja reconhecida legalmente, o que é importante para evitar problemas com a fiscalização e garantir a valorização do imóvel.

Mudança de estado civil:

Com o passar dos anos, a família vivenciou algumas mudanças de estado civil – como casamento, união estável e divórcio – entre os proprietários. Esses acontecimentos, que alteram a titularidade do imóvel, não foram atualizados no cartório.

Quando um proprietário se casa, divorcia ou altera seu regime de bens, é importante atualizar a matrícula do imóvel para refletir essas mudanças e assegurar direitos sobre a propriedade, especialmente em casos de venda ou transferência futura.

Alteração de uso do imóvel: 

Originalmente, a propriedade era apenas uma residência familiar, mas em determinado momento, um dos membros da família começou a utilizá-la como um pequeno comércio, sem que essa mudança de uso fosse formalizada.

Imóveis que passam de uso residencial para comercial, ou vice-versa, devem ser regularizados para cumprir as normas de zoneamento e uso do solo da região, garantindo que a propriedade esteja legalmente apta para a nova finalidade.

Imóvel em inventário:

Após o falecimento do último proprietário, a terra ficou como herança para os filhos, mas o inventário e a partilha dos bens não foram formalizados. Essa situação gera um entrave jurídico, pois, enquanto o inventário não é concluído, o imóvel não pode ser transferido ou vendido, inclusive à próxima geração de sucessores, ficando em uma espécie de limbo jurídico.

Em processos de inventário, é essencial regularizar a propriedade para que os herdeiros possam dividir e registrar formalmente o imóvel, conforme as leis de sucessão, evitando conflitos e litígios entre os envolvidos.

Neste caso, a finalização do próprio inventário e sua posterior averbação na matrícula poderá resolver a regularização do imóvel. Contudo, a depender do tempo transcorrido sem o inventário, também é possível que haja a usucapião por herdeiros – especialmente se nem todos os sucessores permaneceram no imóvel.

Esses exemplos mostram a importância da regularização de imóvel ao longo do tempo, especialmente para propriedades familiares.

Benefícios de ter um imóvel regularizado

Ter um imóvel regularizado significa mais do que a conformidade legal; traz vantagens econômicas e segurança para o proprietário.

A seguir, exploraremos os principais benefícios de manter um imóvel regularizado e como esta prática impacta diretamente o patrimônio familiar, o valor de mercado e as oportunidades de uso da propriedade.

Segurança jurídica

A regularização garante que o imóvel possui toda a documentação e os registros necessários, assegurando ao proprietário um título de propriedade reconhecido legalmente. Isso protege contra disputas de posse e potenciais litígios, além de facilitar transações como venda e transferência e a sucessão fruto de inventário ou doação.

Valorização do imóvel

Imóveis regularizados são mais valorizados no mercado, pois oferecem segurança jurídica e estão em conformidade com as exigências legais e urbanísticas. Compradores e investidores tendem a pagar mais por propriedades regularizadas, visto que oferecem menor risco e maior atratividade.

Facilidade em obter financiamento

Bancos e instituições financeiras exigem que o imóvel esteja regularizado para servir de garantia ao conceder crédito ou financiamento. Um imóvel com todos os documentos em ordem atende aos critérios de segurança dos credores, facilitando o acesso a empréstimos e financiamentos imobiliários, o que amplia as possibilidades de venda e aquisição de crédito para o proprietário.

Principais etapas do processo de regularização de imóveis

O processo, ou passo a passo, de regularização de imóveis envolve várias etapas essenciais para garantir que a propriedade esteja em conformidade legal e devidamente registrada. As principais etapas são:

Consultar a situação do imóvel e reunir os documentos necessários

Inicialmente, é feita a análise de toda a documentação do imóvel, como a escritura, matrícula atualizada, e comprovantes de pagamento de tributos como o IPTU. Esta etapa é fundamental para identificar possíveis pendências ou documentos ausentes que precisam ser obtidos ou atualizados.

Aprovar os projetos e regularizar as construções

Se houver construções não registradas ou ampliações não averbadas na matrícula, é necessário realizar a regularização da obra. Isso envolve a elaboração de projetos e a obtenção das aprovações de órgãos municipais, que atestam que a edificação está adequada às normas de construção e uso do solo.

Solicitar alvarás e certificados

Para regularizar a construção do imóvel, é necessário obter alvarás e certificados, como o “Habite-se” na prefeitura e o laudo de vistoria dos bombeiros, para imóveis comerciais. Esses documentos comprovam que a edificação foi aprovada pelas autoridades locais e está em conformidade com normas de segurança e zoneamento.

Atualizar o registro imobiliário

A última etapa consiste em atualizar o registro imobiliário para refletir todas as mudanças e adequações realizadas, incluindo construções, reformas ou transferências de propriedade. A regularização no cartório de imóveis garante que o imóvel esteja formalmente registrado e assegura o direito de propriedade, essencial para qualquer transação futura.

Esse processo permite que o imóvel esteja totalmente regularizado, assegurando segurança jurídica e maior valorização no mercado.

Por que contar com a assistência de um advogado especializado?

Contar com a assistência de um advogado especializado é essencial para uma regularização de imóvel bem-sucedida, pois o processo envolve análise de documentos, cumprimento de normas legais e, em muitos casos, resolução de questões complexas de posse e propriedade ou outros direitos reais.

Um advogado especializado oferece segurança jurídica ao identificar o procedimento mais adequado para cada situação, como a regularização via usucapião, inventário, ou atualização de registro em caso de alterações no estado civil, garantindo que todos os trâmites estejam em conformidade com a legislação vigente.

Além disso, o advogado é fundamental para resolver eventuais disputas e para assegurar que todos os direitos do proprietário sejam protegidos, reduzindo o risco de litígios futuros e assegurando a valorização e a legalidade do imóvel.

Para corretores de imóveis, um trabalho junto a um advogado especializado na regularização pode ajudar na concretização de negócios com a criação de soluções para que o cliente tenha maior segurança.

Conclusão

A regularização de imóveis é um processo essencial que garante segurança jurídica, valorização e maior liquidez para o proprietário. Compreender e realizar corretamente cada etapa, desde a verificação documental até a atualização de registros, contribui para evitar litígios e assegurar a conformidade legal do imóvel.

Contar com o apoio de profissionais especializados, como advogados e engenheiros, é fundamental para enfrentar as complexidades desse processo e assegurar que a propriedade esteja em pleno acordo com as normas vigentes, possibilitando uma gestão patrimonial mais segura e vantajosa.

Assim, a regularização não apenas protege direitos, mas também favorece o desenvolvimento urbano ordenado e responsável.

Se você tem dúvidas e precisa de orientação sobre este tema ou gostaria de conhecer melhor os nossos serviços, entre em contato conosco.

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Veja também a entrevista do nosso sócio Marcelo Camara à Itatiaia, sobre usucapião e regularização imobiliária!