A compra e venda de imóveis no Brasil envolve uma série de instrumentos jurídicos complexos, e a alienação fiduciária se destaca como um dos mais relevantes, especialmente no contexto dos financiamentos. Para corretores e imobiliárias, dominar esse conceito não é apenas uma vantagem competitiva, mas uma necessidade para garantir a segurança e a transparência nas negociações.
Este artigo explora o funcionamento da alienação fiduciária, sua importância no mercado imobiliário e os cuidados essenciais que profissionais do ramo devem ter ao lidar com imóveis que possuem essa garantia.
O que é alienação fiduciária e como funciona?
A alienação fiduciária, prevista pela Lei nº 9.514/97, é uma modalidade de garantia real onde o devedor (fiduciante) transfere a propriedade de um bem, como um imóvel, ao credor (fiduciário) como forma de assegurar o pagamento de uma dívida. No entanto, essa transferência é resolúvel. Isso significa que, após a quitação total da dívida, a propriedade volta automaticamente para o nome do devedor.
Na prática, ela é formalizada por meio de um contrato de alienação fiduciária, que pode ser um contrato particular com efeitos de escritura pública para o financiamento concedido por uma instituição financeira ou uma escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O imóvel, por sua vez, fica em nome do credor fiduciário, mas o devedor continua na posse direta do bem, podendo utilizá-lo e fruí-lo. Isso significa que enquanto o financiamento existir o imóvel será de propriedade do banco, mas o comprador pode morar no bem ou alugá-lo e, uma vez quitada a dívida, passará a ser o proprietário definitivo na matrícula do imóvel.
Para compreender plenamente a alienação fiduciária de imóveis, no financiamento imobiliário, é essencial conhecer os papéis de cada parte envolvida. Tanto o devedor (comprador) quanto o credor (instituição financeira) possuem direitos e deveres específicos, estabelecidos pela Lei nº 9.514/1997 e reforçados pela jurisprudência. Essa divisão garante equilíbrio à relação contratual e evita conflitos:
| Parte | Direitos | Deveres |
| Devedor (comprador) | – Usar o imóvel como residência ou investimento; – Alugar ou vender, desde que com anuência do credor; – Obter a propriedade plena após a quitação. | – Pagar as parcelas em dia; – Manter o imóvel em boas condições; – Cumprir todas as cláusulas contratuais; – Reconhecer o imóvel como garantia até a quitação. |
| Credor (instituição financeira) | – Receber as prestações do financiamento; – Manter a propriedade resolúvel até a quitação; – Consolidar a propriedade em caso de inadimplência. | – Fornecer contrato claro e registrado em cartório; – Entregar termo de quitação após o pagamento total; – Respeitar os procedimentos legais antes da retomada do imóvel. |
Por que a alienação fiduciária é tão importante no financiamento imobiliário?
No financiamento imobiliário, a alienação fiduciária de bens imóveis protege o credor (geralmente um banco ou instituição financeira) contra o risco de inadimplência. Caso o devedor não pague as parcelas, o credor pode retomar o imóvel de forma mais rápida e eficiente do que em outros tipos de garantia, como a hipoteca.
A jurisprudência brasileira, especialmente a do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reforça a validade desse mecanismo. O Tema 1095 do STJ, por exemplo, consolidou o entendimento de que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, em caso de inadimplência do comprador, deve seguir os procedimentos específicos da Lei nº 9.514/97, e não as regras gerais do Código de Defesa do Consumidor, o que privilegia a retomada do imóvel pelo credor.
Portanto, a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel é muito segura para os credores, motivo pelo qual é amplamente utilizada no mercado imobiliário, em que as transações geralmente envolvem altos valores.
Do ponto de vista do mercado, essa segurança jurídica tem um efeito positivo: possibilita que os bancos ofereçam crédito com condições mais acessíveis, como juros menores e prazos mais longos, o que amplia a capacidade de compra dos clientes e aquece o setor imobiliário.
Assim, também é papel do corretor de imóveis explicar ao cliente que a alienação fiduciária não é apenas uma exigência burocrática do banco, mas sim um fator que viabiliza o financiamento de imóveis e aumenta as chances de fechar o negócio.
Por que corretores precisam entender sobre alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é a forma mais comum de garantia em financiamentos imobiliários no Brasil. Portanto, é fundamental que o corretor entenda como ela funciona para orientar seus clientes.
Um corretor bem-informado pode explicar ao comprador os direitos e deveres atrelados a um imóvel alienado, esclarecendo o que acontece em caso de atraso nas parcelas e como o processo de quitação da dívida ocorre.
Por outro lado, o corretor também deve estar ciente dos riscos da venda de um imóvel previamente alienado. Ao lidar com um imóvel nessa condição, o profissional precisa garantir que a negociação seja feita de forma correta, evitando problemas para o cliente e para si mesmo.
Além disso, corretores que dominam o tema da alienação fiduciária demonstram preparo técnico, transmitem confiança e conquistam a percepção de autoridade diante do cliente. Em um mercado competitivo, esse é um fator que pode transformar um atendimento em uma relação duradoura, em novas indicações de negócio, e, consequentemente, no percentual da comissão de corretagem.
Imóvel com alienação fiduciária pode ser vendido?
Sim, um imóvel com alienação fiduciária pode ser vendido, mas com cautela. A venda desse tipo de bem exige a anuência do credor fiduciário, que deve ser notificado e concordar com a transação.
O comprador interessado deve assumir a dívida restante ou quitá-la integralmente para que o imóvel seja transferido para seu nome, livre de ônus. Na prática, o mais comum é o comprador contratar um novo financiamento junto ao banco, em que será instituída uma nova alienação fiduciária, que deverá ser registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
Para verificar se um imóvel está alienado fiduciariamente, o corretor deve solicitar uma matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula é o documento que funciona como “certidão de nascimento” do imóvel e irá detalhar todos os registros e averbações, incluindo a existência de uma alienação fiduciária. Essa verificação é parte da due diligence, um processo de análise de documentos que deve ser realizado em toda captação de imóvel, para garantir a segurança da transação.
Principais riscos e cuidados em negociações com alienação fiduciária
Os principais riscos de negociar um imóvel com alienação fiduciária incluem a retomada do imóvel pelo credor em caso de inadimplência do comprador, as limitações na venda do bem (como a necessidade de concordância pelo credor) e a responsabilidade do corretor de imóveis em fornecer informações claras e completas ao cliente.
Para mitigar esses riscos, o corretor deve tomar alguns cuidados essenciais. O contrato de compra e venda com alienação fiduciária deve ser claro, com todas as cláusulas relacionadas à alienação fiduciária bem explicadas. Além disso, é essencial que o processo seja registrado em cartório para dar publicidade e segurança jurídica à transação. A notificação ao credor fiduciário sobre a venda também é fundamental. Um corretor diligente garante que o cliente esteja ciente de que, mesmo após a compra, o imóvel ainda servirá como garantia até a quitação da dívida.
O papel estratégico do corretor e da imobiliária
A alienação fiduciária é um tema complexo, e o corretor que domina esse assunto e demonstra conhecimento técnico sobre os impactos da alienação fiduciária se diferencia no mercado. Ao oferecer informações precisas e transparentes, o profissional não apenas garante a segurança da transação, mas também constrói uma relação de confiança com o cliente.
Essa assessoria especializada, muitas vezes conta com o auxílio de uma assessoria jurídica, que libera o corretor para se concentrar na parte comercial da negociação, sem deixar de lado a segurança jurídica que o mercado exige.
Essa combinação de expertise comercial somada ao respaldo jurídico se torna um diferencial competitivo, ao aumentar a satisfação do cliente, reduzir riscos de litígios e fortalecer a imagem da imobiliária ou do corretor como referência de atuação ética e responsável.
Conclusão
A alienação fiduciária é um pilar do mercado de financiamento imobiliário no Brasil. Compreender seu funcionamento, os direitos e deveres das partes e os procedimentos para a sua regularização e venda é fundamental para corretores e imobiliárias.
Ao adotar uma postura de transparência e profissionalismo, verificando a matrícula do imóvel e orientando o cliente sobre todos os riscos e cuidados, o corretor não só protege a negociação, mas se estabelece como uma referência no mercado, agregando valor ao seu trabalho.
No entanto, o corretor não precisa assumir sozinho todas essas responsabilidades jurídicas. Contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário garante maior segurança nas transações, ajuda a prevenir problemas futuros e reforça para o cliente que a intermediação está sendo conduzida de forma juridicamente segura. Essa parceria fortalece a credibilidade do corretor e aumenta as chances de fidelização e indicação de novos negócios.
Se você é corretor e quer fortalecer sua atuação profissional com o suporte com uma assessoria jurídica completa e especializada, entre em contato conosco para conhecer melhor os nossos serviços.Caso tenha gostado do conteúdo, acompanhe as nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e fique por dentro de todas as novidades do escritório.
Marcelo Camara
Mestre em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas). Professor de Direitos Reais da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais.
