Na corretagem imobiliária, muitos negócios não fracassam por falta de comprador ou por divergência de preço, mas por informações jurídicas descobertas tarde demais. Entre essas informações, a certidão de ônus reais do imóvel ocupa posição central.
Ainda assim, é comum que seja tratada como mera formalidade cartorária, quando, na realidade, é um dos documentos que mais impactam a viabilidade, a segurança e a credibilidade de uma transação imobiliária.
Este artigo parte de uma premissa simples: o corretor não precisa ser advogado, mas precisa compreender minimamente o significado jurídico dos documentos com os quais trabalha. A certidão de ônus reais, quando bem utilizada, protege o comprador, o vendedor e, sobretudo, o próprio corretor, evitando frustrações, retrabalho e desgaste reputacional.
O que é a certidão de ônus reais do imóvel
A certidão de ônus reais é o documento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis que informa se a matrícula do imóvel possui registros ou averbações que limitem ou afetem o direito de propriedade. Em outras palavras, é ela que revela se o imóvel está efetivamente livre ou se carrega vínculos jurídicos que precisam ser considerados antes da venda.
Essa certidão pode ser solicitada diretamente no cartório competente – aquele responsável pela circunscrição onde o imóvel está localizado – e, atualmente, em grande parte dos estados, também pode ser emitida de forma eletrônica, por meio das centrais de serviços registrais. O custo varia conforme a tabela de cada estado, mas costuma ser acessível quando comparado ao risco que sua ausência representa.
É importante não confundir a certidão de ônus reais com a matrícula atualizada de imóvel. A matrícula é o documento completo do imóvel, contendo todo o seu histórico jurídico. A certidão de ônus reais, por sua vez, é uma leitura direcionada, focada exclusivamente na existência de gravames e restrições. Na prática profissional, um documento não substitui o outro. Eles se complementam, e confiar apenas em um deles é uma escolha arriscada.
Para que serve a certidão de ônus reais na compra e venda de imóveis
A principal função da certidão de ônus reais é integrar a chamada due diligence imobiliária básica. Ela permite identificar, antes da assinatura de qualquer compromisso sobre a venda do imóvel, se há obstáculos jurídicos que possam impedir ou dificultar a transferência do imóvel.
Para o corretor, esse cuidado vai além da proteção do cliente. Existe uma responsabilidade indireta associada à expectativa que o profissional cria. Quando um corretor apresenta um imóvel como “pronto para vender” sem verificar sua situação registral, ele assume um risco que não é apenas jurídico, mas também reputacional. Negócios frustrados por ônus ocultos costumam gerar desconfiança, ainda que o corretor não tenha agido com má-fé.
Por outro lado, o corretor que trabalha de forma organizada, que solicita a certidão no início da negociação e sabe interpretar seus elementos básicos, transmite profissionalismo e segurança. Em um mercado cada vez mais competitivo, esse cuidado deixa de ser apenas uma cautela e passa a ser uma vantagem concreta.
Quais ônus podem aparecer na certidão
Entre os ônus mais comuns, a hipoteca ainda aparece com frequência, especialmente em imóveis mais antigos. Trata-se de uma garantia real vinculada a uma dívida. Embora o imóvel possa ser vendido, a hipoteca precisa ser previamente quitada ou contar com a anuência expressa do credor. O simples fato de ser antiga não significa que esteja extinta.
A alienação fiduciária, por sua vez, é hoje o gravame mais recorrente. Nessa modalidade, o imóvel pertence juridicamente à instituição financeira até a quitação do financiamento. Isso significa que o vendedor não pode transferir livremente a propriedade sem resolver a dívida ou estruturar a venda com a participação do banco. São situações em que a atuação jurídica costuma ser indispensável.
A penhora indica que o imóvel está vinculado a uma execução judicial. Embora nem sempre inviabilize a venda, exige cautela máxima, pois pode levar à anulação do negócio ou à perda do bem pelo comprador.
Já o usufruto e as cláusulas restritivas, comuns em doações e planejamentos sucessórios, limitam o uso ou a disposição do imóvel. A indisponibilidade, por fim, representa um bloqueio judicial ou administrativo e deve ser encarada como sinal de alerta imediato.
Como o corretor deve analisar a certidão de ônus reais
Ao analisar a certidão, o corretor deve verificar se os dados do imóvel coincidem com os da matrícula, quem é o titular atual e se existem ônus ativos. Averbações recentes merecem atenção especial, pois podem indicar processos em andamento ou mudanças relevantes na situação jurídica do bem.
Quando surgem informações que fogem do padrão, o corretor não deve tentar resolver sozinho. O papel profissional, nesse momento, é reconhecer o limite da sua atuação e acionar apoio técnico de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Isso não enfraquece a negociação; ao contrário, costuma preservá-la.
Riscos para o corretor ao vender imóvel com ônus
Imóveis com ônus podem, sim, ser vendidos. A simples presença de um ônus não encerra o negócio, mas impacta na sua condução.
Hipotecas podem ser quitadas, alienações fiduciárias podem ser negociadas, penhoras podem ser levantadas. No entanto, ignorar ou minimizar um ônus que ainda não foi juridicamente resolvido expõe o corretor a riscos reais, como a perda da comissão de corretagem, desgaste com clientes e questionamentos éticos.
Na prática, muitos conflitos surgem não porque o imóvel tinha um problema, mas porque esse problema foi descoberto tarde demais. A certidão de ônus reais existe justamente para evitar esse tipo de situação: o corretor profissional apresenta o cenário real ao cliente e conduz a negociação com transparência, sempre com suporte jurídico quando necessário.
Quando envolver um advogado imobiliário
Sempre que a certidão apontar qualquer gravame relevante, o advogado imobiliário deve ser envolvido. Não para “criar dificuldade”, mas para estruturar soluções. Um bom advogado consegue viabilizar vendas que, à primeira vista, pareceriam inviáveis, seja por meio de quitação orientada, negociação com credores ou estratégias jurídicas adequadas.
Além disso, o apoio jurídico protege o próprio corretor, evitando que a comissão seja perdida ou que seja responsabilizado por falhas técnicas ou nulidades posteriores.
Conclusão
A certidão de ônus reais não é um detalhe burocrático, mas uma ferramenta importantíssima na negociação imobiliária. O corretor que aprende a trabalhar com informação reduz riscos, aumenta previsibilidade e eleva o nível da sua atuação.
No mercado imobiliário atual, quem antecipa problemas não atrapalha o negócio. Pelo contrário: cria as condições para que ele aconteça de forma segura e sustentável. Isso significa maturidade profissional, assumindo uma postura estratégica, consciente e responsável.
Na dúvida, sempre procure a assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Entre em contato comigo para conhecer melhor os nossos serviços de parceria com corretores e imobiliárias.
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Sucesso nas próximas intermediações!
Marcelo Camara
Mestre em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas). Professor de Direitos Reais da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais.
