Condomínio entre herdeiros: aspectos legais e extinção

A herança e o inventário, muitas vezes, trazem consigo a formação de um condomínio entre herdeiros, situação em que múltiplos indivíduos se tornam co-proprietários de bens deixados pelo falecido, formando uma comunhão de proprietários. Embora seja uma forma natural de transição patrimonial, essa modalidade de propriedade conjunta pode gerar complexidades e desentendimentos, especialmente quando há a necessidade de gerir, dispor ou extinguir a comunhão sobre os bens.

Neste contexto, então, os herdeiros tornam-se condôminos de bens – como um imóvel, que é a situação mais comum – ou sócios em uma empresa, por exemplo. No entanto, esta co-propriedade lhes foi imposta, não tendo surgido da vontade entre eles, motivo pelo qual esta tem um maior potencial de conflitos.

E é para que a co-propriedade – e os eventuais desentendimentos – se encerre, que surge a extinção de condomínio entre herdeiros. O bem pode ser dividido, se isso for possível, ou pode haver a venda do bem para terceiros ou mesmo entre os herdeiros, situação em que surge o direito de preferência na compra de imóvel em condomínio.

O Código Civil Brasileiro, em seus artigos, oferece o embasamento legal para compreender e lidar com essas situações, garantindo direitos e deveres aos condôminos e estabelecendo os caminhos para a resolução de conflitos. Este texto explorará os principais aspectos do condomínio entre herdeiros, focando nos procedimentos para sua extinção, nos direitos e obrigações envolvidos, e nas implicações práticas de cada cenário.

O que é o condomínio entre herdeiros?

O condomínio entre herdeiros é uma modalidade de copropriedade que surge automaticamente com a abertura da sucessão (morte do titular dos bens), antes mesmo da partilha que pode ser feita por meio de inventário judicial ou extrajudicial. Nesse arranjo, os bens deixados pelo falecido – sejam imóveis, veículos, investimentos, entre outros – passam a pertencer a todos os herdeiros em conjunto, na proporção de suas respectivas quotas ideais.

Apesar de ser uma propriedade conjunta, o condomínio entre herdeiros é, por natureza, transitório. A intenção da lei é que, após a conclusão do inventário, os bens sejam partilhados e distribuídos individualmente, ou que o condomínio seja extinto de alguma outra forma, para que cada herdeiro tenha sua parte devidamente individualizada. No entanto, o condomínio entre herdeiros pode persistir mesmo após o fim do inventário. 

O Código Civil aborda as regras gerais do condomínio nos artigos 1.314 a 1.326. Embora esses artigos se apliquem ao condomínio em geral, suas disposições são plenamente aplicáveis ao condomínio entre herdeiros, com as particularidades decorrentes da natureza sucessória da aquisição da propriedade.

Como promover a extinção de condomínio entre herdeiros

A extinção do condomínio entre herdeiros é o procedimento pelo qual a co-propriedade sobre os bens é desfeita, individualizando a propriedade para cada herdeiro ou alienando o bem a terceiros. Existem basicamente dois tipos de extinção: a amigável (extrajudicial) e a judicial, conforme explicamos a seguir.

Extinção Amigável (Extrajudicial)

Ocorre quando todos os herdeiros concordam com a forma de dissolução do condomínio. Pode ser realizada por meio de acordo para:

• Venda do bem a terceiros: os herdeiros decidem vender o bem e dividir o valor proporcionalmente. A venda de imóvel é realizada por meio de escritura pública de compra e venda em Cartório de Notas e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.
• Adjudicação do bem por herdeiros: um ou mais herdeiros adquirem a parte dos demais, pagando o valor correspondente. É formalizada por meio de escritura pública de compra e venda das quotas-partes ou termo de adjudicação (se já houver inventário em andamento e for possível fazer por escritura pública).
• Divisão cômoda: se o bem permitir (como um terreno grande que pode ser desmembrado), os herdeiros podem acordar a divisão física do bem. Exige um projeto de desmembramento aprovado pelos órgãos competentes e posterior registro.

O bem deve ser avaliado para determinar seu valor de mercado, o que pode ser feito por um avaliador independente ou por consenso entre os herdeiros. E, ao final do processo, o valor da venda ou da adjudicação é dividido entre os herdeiros conforme suas proporções.

A dissolução de condomínio entre herdeiros amigável é geralmente mais rápida e menos custosa, sendo a opção preferencial.

Extinção Judicial

Acontece quando não há consenso entre os herdeiros sobre a forma de dissolução do condomínio ou sobre os valores envolvidos. Nesse caso, qualquer herdeiro pode ajuizar uma Ação de Extinção de Condomínio entre herdeiros, prevista no artigo 1.322 do Código Civil. 

Nela, o juiz determinará a venda judicial do bem, e o valor arrecadado será dividido entre os herdeiros, respeitando suas quotas-partes, conforme o artigo 730 do Código de Processo Civil. Agora, se o bem for divisível, conforme acima, e não houver acordo para estremar os quinhões, com base nos artigos 569 do Código de Processo Civil e seguintes, terá que ser ajuizada Ação Divisória. Esta ação terá como foco estremar os quinhões.

O procedimento judicial, da ação de extinção de condomínio entre herdeiros, é o seguinte:

1. Ajuizamento da ação: um ou mais herdeiros, insatisfeitos com a situação do condomínio, ajuízam a Ação de Extinção de Condomínio (também conhecida como Ação de Alienação Judicial de Bem Comum).
2. Citação dos demais herdeiros: os demais condôminos são citados para se manifestarem.
3. Avaliação judicial: o juiz nomeará um perito para avaliar o bem, determinando seu valor de mercado.
4. Direito de preferência: antes da venda a terceiros, os condôminos devem ser notificados para exercerem seu direito de preferência na aquisição das quotas dos demais (abordado em detalhe adiante, no tópico “O que é o direito de preferência na compra de imóvel em condomínio?”).
5. Leilão judicial: se não houver acordo ou exercício do direito de preferência, o bem é levado a leilão judicial. O Artigo 881 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC) regulamentam o leilão judicial.
6. Divisão do valor: após a venda, o valor arrecadado é dividido entre os herdeiros, descontadas as custas processuais, impostos e honorários advocatícios.

Aspectos financeiros

A extinção de condomínio envolve diversos custos que devem ser considerados:

• Impostos:
  • ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): incide na compra e venda de imóvel da parte dos herdeiros, ou na adjudicação, sobre o valor da transação. Cada município tem sua alíquota.
  • Imposto de Renda (sobre o ganho de capital): se o valor de venda do imóvel for superior ao valor declarado no inventário, pode haver incidência de Imposto de Renda sobre o ganho de capital para o herdeiro que vende sua parte.
• Custas cartorárias: emolumentos para escrituras públicas, registros no cartório de imóveis, certidões, etc.
• Honorários advocatícios: tanto na via extrajudicial quanto na judicial, é recomendável a contratação de um advogado. Na judicial, os honorários serão definidos conforme o caso e o valor do bem.
• Custas processuais: na via judicial, há taxas judiciárias e despesas com perícias.

Exemplo prático de extinção de condomínio entre herdeiros

Imagine que João e Maria herdaram um apartamento após o falecimento de seu pai. O inventário foi finalizado, e o apartamento está registrado em nome de ambos, cada um com 50% de quota ideal. João mora em outro estado e não tem interesse em manter o imóvel, enquanto Maria deseja morar nele.

Cenário 1: Extinção Amigável (Adjudicação)

• Acordo: João e Maria conversam e concordam que Maria comprará a parte de João.
• Avaliação: contratam um corretor de imóveis que avalia o apartamento em R$ 500.000,00.
• Negociação: João e Maria acordam que Maria pagará R$ 250.000,00 (50% do valor) a João.
• Formalização: comparecem a um Cartório de Notas e lavram uma escritura pública de compra e venda da quota-parte de João para Maria.
• Registro: a escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis para registro e averbação na matrícula do imóvel, transferindo a totalidade da propriedade para Maria.
• Custos: incidirão ITBI sobre R$ 250.000,00 (parte de João que Maria está comprando), custas do cartório de notas e do registro de imóveis, e honorários advocatícios (se tiverem). João também pode ter que pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital se o valor de venda (R$ 250.000,00) for superior ao valor atribuído à sua quota no inventário.

Cenário 2: Extinção Judicial (Venda Judicial)

• Desacordo: João quer vender, mas Maria não tem condições de comprar a parte dele ou não concorda com o valor proposto.
• Ação Judicial: João, por meio de seu advogado, ajuíza uma Ação de Extinção de Condomínio contra Maria.
• Perícia: o juiz nomeia um perito para avaliar o imóvel, que determina o valor em R$ 500.000,00.
• Direito de Preferência: o juiz intima Maria para exercer seu direito de preferência. Se Maria não tiver interesse ou condições de comprar a parte de João pelo valor da avaliação, ela não o faz.
• Leilão: o imóvel é levado a leilão judicial. Suponhamos que o imóvel seja arrematado por um terceiro por R$ 450.000,00.
• Divisão: o valor de R$ 450.000,00 é dividido entre João e Maria (R$ 225.000,00 para cada), após o desconto das custas processuais, honorários advocatícios e outros encargos.

O que é o direito de preferência na compra de imóvel em condomínio?

O direito de preferência, também conhecido como direito de preempção, é a prerrogativa legal que um condômino tem de adquirir a parte ideal de outro condômino, em igualdade de condições com terceiros.

No contexto do condomínio entre herdeiros, isso significa que, se um herdeiro desejar vender sua quota-parte do bem, ele deve primeiro oferecer essa parte aos demais herdeiros, nas mesmas condições de preço e prazo que seriam oferecidas a um comprador externo.

Esse direito está previsto no artigo 504 do Código Civil, que estabelece:

“Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.”

Pontos importantes sobre o direito de preferência:

• Coisa Indivisível: aplica-se a bens que não podem ser divididos sem alteração de sua substância ou diminuição considerável de valor (como um apartamento, por exemplo).
• Notificação: o herdeiro que pretende vender deve notificar os demais herdeiros de sua intenção, informando o preço e as condições de pagamento. Essa notificação é indispensável e pode ser judicial ou extrajudicial (por meio de Cartório de Títulos e Documentos, por exemplo).
• Requerimento: caso a venda seja feita a um terceiro sem a devida notificação, o condômino preterido pode, no prazo de cento e oitenta dias contados da ciência da venda, ajuizar uma ação para adquirir a parte vendida, desde que deposite o preço pago pelo terceiro.

O objetivo do direito de preferência é evitar a entrada de estranhos na comunhão, preservando a harmonia e os laços entre os co-proprietários existentes, especialmente em famílias.

O que acontece se um herdeiro não respeitar o direito de preferência?

Se um herdeiro vender sua parte ideal de um imóvel em condomínio a um terceiro (estranho) sem respeitar o direito de preferência dos demais condôminos, ou seja, sem antes oferecer a eles nas mesmas condições, a venda pode ser invalidada e o condômino preterido poderá adquirir a parte vendida.

Conforme o artigo 504 do Código Civil: “O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.”

Isso significa que o herdeiro que foi lesado tem o direito de:

1. Ajuizar uma ação judicial: a chamada Ação de Adjudicação Compulsória ou Ação Anulatória de Venda c/c Adjudicação.
2. Depositar o preço: o condômino preterido deverá depositar em juízo o mesmo valor que o terceiro pagou pela quota-parte.
3. Prazo: o prazo para ajuizar essa ação e depositar o valor é de cento e oitenta dias, contados da data em que o condômino tomou conhecimento da venda (e não da data da venda em si). Esse prazo é de decadência, o que significa que, uma vez expirado, o direito de anular a venda e adquirir a parte é perdido.

Portanto, o desrespeito ao direito de preferência pode gerar um processo judicial complexo, com a possibilidade de desfazimento da venda e a obrigação de indenizar o terceiro adquirente de boa-fé pelas perdas e danos, caso ele tenha sido induzido a erro.

E se a venda for a outro condômino/herdeiro?

Se a venda da sua parte for realizada para outro condômino/herdeiro, o direito de preferência, embora existente em tese, adquire uma peculiaridade. O artigo 504 do Código Civil visa evitar a entrada de “estranhos” na comunhão. Quando a venda ocorre entre os próprios condôminos, essa finalidade de evitar a intromissão de terceiros é preservada.

No entanto, é uma boa prática notificar os demais herdeiros sobre a intenção de venda, mesmo que seja para outro condômino. Isso porque, em tese, qualquer um dos outros condôminos poderia ter interesse em adquirir a parte que está sendo vendida. Embora a jurisprudência seja mais flexível nesse caso, a notificação formal pode prevenir futuras discussões ou alegações de preterição.

Se, por exemplo, você quer vender sua parte para o herdeiro A, mas o herdeiro B também tem interesse e oferece as mesmas condições, o ideal é que você notifique ambos para que possam exercer o direito. No entanto, na prática, se a venda ocorre entre herdeiros, a chance de questionamento é menor, pois o objetivo de manter a propriedade entre os membros da família é atendido.

Será feita uma escolha entre os herdeiros observando as regras do artigo 1.322 do Código Civil:

“Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.”

Se o bem for divisível, pode-se seguir o caminho do procedimento especial do CPC para a Ação Divisória, conforme acima citado.

Posso vender minha parte de um imóvel?

Sim, você pode vender sua parte de um imóvel que está em condomínio, inclusive em um condomínio entre herdeiros. O artigo 1.314 do Código Civil estabelece que “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal”.

Isso significa que, embora o bem seja indivisível e você não possa vender “uma parte física” do imóvel sem o consentimento dos demais (a não ser que seja um bem que permite a divisão cômoda, como um terreno), você pode vender a sua quota-parte ideal sobre o todo.

No entanto, ao vender sua parte ideal, é fundamental respeitar o direito de preferência dos demais condôminos, conforme explicado no tópico anterior. Se você vender sua parte a um terceiro sem antes oferecer aos outros herdeiros nas mesmas condições, essa venda pode ser anulada, e os herdeiros preteridos poderão adquirir sua quota pelo mesmo preço.

Não quero vender minha parte do imóvel, o que fazer?

Se você é um herdeiro e não deseja vender sua parte do imóvel em condomínio, você tem o direito de permanecer na co-propriedade. No entanto, é importante entender as implicações e as possíveis ações dos outros herdeiros:

• Permanecer no condomínio: você pode simplesmente não concordar com a venda do bem. Se todos os herdeiros concordarem em vender, mas você não, a venda amigável não será possível.
• Ação de Extinção de Condomínio: caso os outros herdeiros queiram vender e você se recuse, eles podem ajuizar uma Ação de Extinção de Condomínio (prevista no artigo 1.322 do Código Civil). Nessa ação, o juiz determinará a venda judicial do imóvel para que o valor seja dividido entre todos.
• Exercer o direito de preferência: se algum outro herdeiro decidir vender a parte dele a um terceiro, você será notificado para exercer seu direito de preferência. Se tiver interesse e condições financeiras, você pode comprar a parte desse herdeiro, evitando a entrada de um estranho no condomínio e aumentando sua própria quota-parte no imóvel.
• Acordo para uso exclusivo: se você tem interesse em morar no imóvel e os outros herdeiros não, é possível negociar um acordo para que você tenha o uso exclusivo do bem, mediante o pagamento de um “aluguel” proporcional aos demais condôminos pela utilização das partes deles. Isso é uma forma de aluguel entre herdeiros e ajuda a evitar a judicialização, desde que haja consenso e formalização. Inclusive, a cobrança de aluguel do herdeiro que utiliza o bem com exclusividade é uma forma de evitar a usucapião por herdeiros, pois formaliza a situação e descaracteriza o “ânimo de dono”.

É fundamental buscar o diálogo com os demais herdeiros para tentar chegar a um acordo que seja satisfatório para todos. Se o diálogo não for possível, a via judicial será o caminho para resolver a situação.

Conclusão

O condomínio entre herdeiros é uma realidade comum no direito sucessório brasileiro, surgindo da necessidade de se gerir bens deixados pelo falecido antes ou durante a partilha. Embora seja uma forma prática de manter o patrimônio em comunhão inicialmente, o Código Civil oferece mecanismos claros para que essa co-propriedade não se perpetue indefinidamente, por meio da extinção de condomínio entre herdeiros.

Seja por meio da extinção amigável, que privilegia o consenso e a celeridade, ou pela via judicial, que garante a resolução quando há discordância, os herdeiros possuem ferramentas legais para dissolver o condomínio e individualizar a propriedade. O direito de preferência, previsto no artigo 504 do Código Civil, surge como um pilar fundamental para proteger os interesses dos condôminos, assegurando que a venda de uma quota-parte ocorra de forma transparente e prioritária entre os próprios co-proprietários.

Compreender os direitos e deveres inerentes a essa modalidade de propriedade, bem como os procedimentos para sua extinção, é essencial para garantir a segurança jurídica e evitar litígios prolongados. A busca por um diálogo claro e a assessoria jurídica especializada são passos fundamentais para que a transição patrimonial pós-morte ocorra da maneira mais eficiente e harmoniosa possível para todos os envolvidos.

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