Como escolher a melhor estratégia de regularização e obter a matrícula atualizada de imóvel 

A regularização de um imóvel é um tema que afeta diretamente a segurança patrimonial dos brasileiros, fundamental para quem deseja garantir a segurança jurídica e a valorização do patrimônio que está construindo.

Ao regularizar um imovel, você obtém a matrícula atualizada de imóvel – onde consta a verdadeira situação do bem – e evita surpresas futuras, assegura a transmissão correta de bens e viabiliza negócios como compra, venda e financiamento.

Este guia, portanto, tem como objetivo apresentar um passo a passo para regularizar um imóvel e explicar de forma clara e objetiva as etapas e os cuidados necessários para garantir segurança jurídica e tranquilidade. Além, também, de explicar como a usucapião pode ser uma alternativa em certos casos.

O que é a regularização de imóvel e quando é necessária?

Regularizar um imóvel significa adequar sua situação jurídica à legislação, assegurando que o proprietário possua todos os documentos exigidos por lei. Esse processo é necessário em situações como compra e venda, herança, divisão de bens, financiamento, entre outras, tendo, como resultado final, a matrícula atualizada de imóvel.

A matrícula atualizada do imóvel é como se fosse o “documento de identidade” do bem. E estar atualizada é importante para que conste, formalmente, a sua real e atual situação, ou seja, quem é o proprietário, se ele é casado, se há algum gravame sobre o imóvel (dívidas, hipoteca, penhora, indisponibilidade etc) que impeça alguma negociação, entre outros pontos.

Análise de viabilidade

Em qualquer caso, é essencial entender como regularizar um imóvel com o menor risco possível, o que inclui checar pendências tributárias, documentação em cartórios e eventuais disputas judiciais ou administrativas.

Para iniciar qualquer processo de regularização de imóveis, é imprescindível avaliar a viabilidade do processo e, para isso, analisar alguns fatores que podem influenciar prazos, custos, documentação necessária e o tipo de procedimento que será adotado para, enfim, obter a matrícula atualizada do imóvel.

Regime de bens, se casado ou em união estável

O regime de bens do possuidor (comunhão parcial, universal etc.) pode impactar a forma de regularização do imóvel de diversas formas, especialmente em casos de venda, doação ou transferência de propriedade.

Por exemplo, pode ser necessário obter a concordância do cônjuge ou companheiro do vendedor, já que há casos nos quais não é possível realizar o registro do imóvel no nome do novo proprietário sem esta anuência.

Endereço do imóvel – área rural, urbana, zoneamento

A localização do imóvel define as regras aplicáveis, já que áreas rurais e urbanas têm exigências distintas. Dessa forma, deve-se verificar já de início se o imóvel é rural ou urbano, pois a regularização de imóveis junto à prefeitura difere conforme a localização.

Além disso, a definição da comarca responsável pelas regras específicas de regularização municipal, também ajudam a definir a estratégia adequada.

Quitação de impostos

Verificar o pagamento de IPTU ou ITR é fundamental, pois pendências podem dificultar a regularização.

Por exemplo, a ação de usucapião, ainda que o autor tenha sucesso conseguindo uma sentença favorável, se não estiver com o imposto territorial quitado, o mandado judicial não será registrado, pois o cartório de registro competente irá exigir a certidão negativa de débitos para concluir a regularização do imóvel.

Tipo de imóvel

Existem diferentes tipos de regularização de imóveis dependendo se o bem é casa, apartamento, lote, galpão comercial, entre outros.

O tipo do imóvel determina os documentos e as regras específicas para sua regularização.

Mais uma vez, sempre que se trata de regularização, a busca por entender a situação do imóvel é imprescindível. Por exemplo, para se regularizar um galpão comercial, a exigência municipal será diferente para a regularização de uma casa residencial.

Como se deu o início da posse

Entender a origem da posse (compra e venda, aluguel, doação, herança, invasão) ajuda a escolher o melhor caminho jurídico para a regularização do imóvel. A posse com ânimo de dono dará ensejo a uma ação de usucapião. No entanto, dependendo da sua origem, ao invés da ação de usucapião, terá que ser manejada uma adjudicação compulsória.

Há muitos casos que envolvem o “contrato de gaveta”. Este documento, por exemplo, somado ao fato “posse”, determinam e condicionam os “caminhos” jurídicos para a regularização.

Em caso de falecimento, por exemplo, um contrato de compra e venda sem registro demandará outro tipo de regularização, podendo, inclusive, ser facilitada pela participação dos sucessores do falecido.

Destinação dada ao imóvel (moradia, trabalho, renda/aluguel, produção rural, desocupado)

A utilização do imóvel também influencia o processo e os documentos necessários.

Um imóvel usado para o trabalho, com finalidade comercial, pode enfrentar regramentos diferentes para ser regularizado. O Código de Postura municipal, por exemplo, pode fazer exigências específicas para o processo de regularização de um imóvel comercial. Tudo isso deverá ser muito bem verificado antes da escolha do procedimento.

Tempo total de posse, em anos

O tempo de posse é determinante, especialmente em casos de usucapião. O tempo é um fator importante para o Direito, sendo um fato jurídico, pois cria ou extingue direitos. Quando falamos de regularização imobiliária o tempo pode ser determinante para uma decisão a favor de quem tem a posse do bem, por exemplo.

A posse, mais o fator tempo, são requisitos necessários para que uma pessoa seja considerada proprietária em uma ação de usucapião, assim como auxiliam na definição da melhor forma de usucapir o imóvel.

Valor venal do imóvel

O valor do imóvel é usado para cálculo de impostos e pode ser um indicativo importante durante o processo.

Por experiência, é comum a avaliação dos imóveis urbanos ficar bem próxima do valor de mercado. Em imóveis rurais há uma diversidade maior de variação do valor real para o valor de avaliação municipal, por exemplo.

Dessa forma, sempre é recomendado que as partes se preparem para arcar com tributos e gastos cartoriais com base no valor de mercado do bem, não utilizando como parâmetro o valor do IPTU e nem o valor do ITR.

Possuir outro(s) imóvel(is)

A propriedade de outros imóveis pode interferir em algumas modalidades de regularização, como a usucapião. Fora esta questão, o número de imóveis não irá importar para a regularização de um bem específico.

Já houve pedido para desocupar o imóvel?

Situações de disputas ou notificações podem complicar a regularização e precisam ser analisadas.

A ciência de que sua posse não é pacífica, ou seja, que ela já foi contestada, pode interferir, por exemplo, na classificação dessa posse, que pode passar a ser de má-fé. Caso já tenha sido feito algum pedido para desocupar o imóvel perde-se o direito à usucapião.

Contudo, para que a contestação da posse seja provada, o correto é que seja feita sempre judicialmente, e não fique apenas em um boletim de ocorrência, por exemplo.

Pendências sobre o imóvel

São diversos os entraves que podem atrasar a regularização de imóveis junto à prefeitura ou no cartório. Dívidas de financiamento, impostos, alienações fiduciárias, hipotecas, penhoras e outras pendências devem ser resolvidas antes da regularização.

Por exemplo, um imóvel com uma indisponibilidade advinda de ordem judicial, precisa ter este fato atacado como parte inicial do processo de regularização.

Neste caso, especificamente, será necessário ter acesso ao processo no qual se originou a indisponibilidade para, depois de um estudo bem feito, tomar a medida cabível. Pode ser embargos de terceiro ou até mesmo uma petição no processo ou uma conversa com a pessoa que deu origem à indisponibilidade.

Impostos podem ser parcelados, hipotecas baixadas, dependendo do estado da dívida, e penhoras podem ser discutidas, também, estudando o processo que deu origem. Assim, faz parte do processo de regularização a retirada de toda e qualquer pendência sobre o bem.

Documentos

Os documentos mais comuns incluem matrícula do imóvel, guias de impostos (IPTU/ITR), contratos, planta, memorial descritivo e comprovações de posse, como contas antigas ou atas notariais.

Planta e informações administrativas devem ser buscadas junto à Administração Pública municipal. Registro, matrícula e/ou transcrição existente, devem ser requeridas no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição responsável pelo registro do bem. Escrituras, procurações e outros documentos de cessão de direito de propriedade, devem ser buscados junto aos Cartórios de Notas. Saliente-se que estes documentos podem ser feitos em qualquer cartório do Brasil.

Um ponto importante são as atas notariais, que podem ser feitas em um Cartório de Notas, inclusive, digitalmente, pelo e-Notariado.

Em alguns procedimentos, como a usucapião extrajudicial, a adjudicação compulsória extrajudicial, o Cartório de Notas fará a produção de provas, ou seja, será o Cartório de Notas que produzirá toda a documentação que comprovará o que o requerente precisa. As atas são documentos que podem, por exemplo, servir para prova da posse com a oitiva de testemunhas no próprio Cartório de Notas.

Memoriais descritivos, georreferenciamento e demais documentos técnicos são feitos por engenheiro agrimensor, arquiteto ou engenheiro civil.

Desenvolvimento da estratégia de Regularização Imobiliária

Com todos esses elementos em mãos, chega o momento de planejar como regularizar um imóvel e obter a sua matrícula atualizada.

Com base na análise de viabilidade, define-se a melhor estratégia, seja por via administrativa ou judicial, como usucapião, adjudicação compulsória, retificação de matrícula ou inventário etc. Casos mais simples podem ser resolvidos administrativamente, enquanto situações complexas, como disputas de posse, costumam exigir ações judiciais.

Além disso, em muitos casos será necessário georreferenciamento do imóvel e/ou avaliação por arquiteto ou engenheiro com a finalidade de verificar todas as questões físicas e administrativas do imóvel.

Pagamento de impostos, conversas com testemunhas, contratação de despachantes especializados em serviços junto às Prefeituras e a busca de todos os documentos particulares existentes sobre o caso. Será necessário a busca em cartórios sobre todos os documentos existentes sobre o bem.

Com toda esta documentação será possível iniciar o estudo sobre o caso e definir estratégia(s) para regularizar o bem. Sempre se fala no plural, pois uma estratégia utilizada não inviabiliza outra, que se apresenta, também, como uma real possibilidade.

A escolha por qual começar envolve custo e tempo para regularização ou, em alguns casos, uma necessária tentativa antes de partir para uma segunda opção.

Como exemplo podemos falar da usucapião. O judiciário irá atender o pedido da usucapião quando houver prova concreta de que não se consegue regularizar por via administrativa, por exemplo, por uma negativa do Cartório de Registro de Imóveis competente.

Acompanhamento do processo

É necessário monitorar cada etapa, desde a análise documental até a conclusão do processo e obtenção da matrícula atualizada de imóvel, evitando erros ou atrasos. Em muitos casos uma equipe multidisciplinar será necessária, contando com advogado, despachante, engenheiro ou arquiteto.

Registro em Cartório da matrícula atualizada de imóvel

Ao final, quando todas as exigências forem cumpridas, o imóvel será devidamente registrado em cartório, garantindo segurança jurídica ao proprietário. A matrícula atualizada do imovel constando o nome do devido proprietário, portanto, é a prova definitiva de que o bem está regularizado.

É muito comum, no entanto, o cartório emitir notas devolutivas, ou seja, exigências para serem resolvidas antes do registro definitivo e por isso deve-se ter bastante atenção durante o processo.

Por que contar com a assistência de um advogado especializado?

Neste sentido, um advogado especializado conhece a legislação e os trâmites, garantindo que o processo seja conduzido de forma correta e eficiente, para evitar problemas futuros.

A assistência profissional na regularização de imóvel faz toda a diferença para a obtenção da matrícula atualizada de imóvel onde conste a verdadeira situação do bem.

O advogado é importante para juntar todas as informações, para ajudar na resposta das notas devolutivas e para definir o melhor caminho a ser tomado pela parte interessada no processo de regularização do imóvel.

Se o processo for judicial, só um advogado poderá representar o interessado. Ou seja, é obrigatório contar com um representante jurídico, advogado.

Conclusão

A regularização de imóveis é essencial para garantir a segurança e a valorização do seu patrimônio, sobretudo em casos de sucessão e transações comerciais. Somente a regularização, e consequente obtenção da matrícula atualizada de imóvel, possibilitará a devida sucessão em caso de morte.

Além de promover a segurança jurídica, estar com a documentação em dia aumenta o valor de mercado do bem.

Assim, se você busca como regularizar um imóvel e quer evitar dores de cabeça, siga esse passo a passo para regularizar um imóvel, e conte com a orientação de um advogado especializado em regularização imobiliária para alcançar esse objetivo com tranquilidade e eficiência.

Com planejamento, atenção aos detalhes e suporte especializado, o processo de regularização de imóveis se torna mais simples, seguro e eficaz.

Se você tem dúvidas e precisa de orientação sobre regularização de imóveis ou gostaria de conhecer melhor os nossos serviços, entre em contato conosco.

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