Imissão na Posse: o guia completo para advogados e arrematantes de Leilão

O mercado de leilões de imóveis (judicial e extrajudicial) tem se consolidado como um caminho de alto potencial para a aquisição de bens por preços abaixo do valor de mercado. No entanto, o sucesso da arrematação não se resume apenas à assinatura do auto; a etapa que concretiza de fato o direito de propriedade é a obtenção da posse efetiva do imóvel.

É nesse momento que surge a importância da Ação de Imissão na Posse em leilão, o instrumento jurídico que garante ao novo proprietário, o arrematante, o direito de ingressar no bem e usufruí-lo plenamente. Nossa missão é desmistificar este procedimento e garantir a segurança jurídica para investidores e ajudar advogados a protegerem os interesses de seus clientes.

O que é Imissão na Posse?

A Imissão na Posse é uma ação de natureza petitória, ou seja, baseada no direito de propriedade, e não na posse anterior. Ela se fundamenta no art. 1.228 do Código Civil, que confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha.

Em termos simples, é a medida judicial utilizada pelo proprietário que nunca teve a posse do imóvel para obtê-la pela primeira vez, forçando a saída do ocupante (ex-mutuário, devedor fiduciante, ou terceiro) que a exerce injustamente.

Base legal e requisitos da imissão na posse

A base legal reside no Código Civil (art. 1.228) e, no que tange ao procedimento, no Código de Processo Civil (CPC). E para o leilão extrajudicial (alienação fiduciária), a principal regra está na Lei nº 9.514/97, complementada pela mais recente Lei nº 14.711/2023.

Os requisitos para ajuizar a ação de imissão na posse são:

1. Prova da propriedade: comprovação da aquisição legítima do bem e o registro da propriedade em nome do arrematante, como a Carta de Arrematação ou escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
2. Posse injusta: o imóvel deve estar ocupado por terceiros sem título legítimo, que resistem à entrega voluntária.
3. Impossibilidade de uso: o proprietário deve estar privado de usufruir do bem em razão da resistência de terceiros.

Vale destacar que a ação de imissão na posse só é cabível em caso de leilão extrajudicial, pois para o caso de leilão judicial não há necessidade de uma ação autônoma de imissão na posse, ela deverá ser requerida nos próprios autos do leilão.

Imissão provisória na posse (liminar) e prazo para desocupação

Um dos maiores atrativos dessa ação é a possibilidade de obtenção de uma tutela de urgência (liminar), permitindo que o arrematante seja imitido na posse rapidamente, por meio da imissão provisória da posse, que se torna definitiva ao final do processo, se a sentença for favorável.

Com a comprovação da consolidação da propriedade e do registro, o juiz frequentemente concede a liminar para determinar a desocupação. O prazo legal para a desocupação voluntária do imóvel é de 60 (sessenta) dias, sob pena de desocupação compulsória, conforme o art. 30 da Lei nº 9.514/97.

Diferença entre Imissão na Posse e  outras Ações Possessórias e Petitórias

É vital diferenciar a imissão na posse das ações possessórias:

Ação	Natureza	Fato Gerador	Exemplo
Imissão na Posse	Petitória (fundada na propriedade)	Proprietário nunca teve a posse.	Arrematante de leilão obtendo a posse pela 1ª vez.
Reintegração de Posse	Possessória (fundada na posse)	Proprietário tinha a posse e a perdeu por esbulho (invasão).	Invasão de terreno vazio pelo vizinho.
Reivindicatória	Petitória (fundada na propriedade)	Proprietário busca reaver a posse de quem a detém injustamente, mas já teve ou não a teve (aplicação mais ampla que a Imissão).	Proprietário de lote urbano não murado, ocupado por terceiro.

Quando o arrematante pode pedir imissão na posse

Qualquer que seja a modalidade de leilão, a arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável após a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (art. 903 do CPC).

O arrematante adquire o direito à posse plena do imóvel quando a propriedade é legalmente transferida para o seu nome no Registro de Imóveis. Assim, o momento de pedir a Imissão na Posse é após a expedição e registro da Carta de Arrematação (Leilão Judicial) ou do registro da Escritura Pública de Compra e Venda após o leilão (Leilão Extrajudicial).

A matrícula atualizada do imóvel é o documento comprobatório mais importante, pois atesta publicamente o novo proprietário e o seu direito de uso do bem. Sem o registro da propriedade, a ação de Imissão na Posse perde sua fundamentação.

Procedimento da imissão na posse em leilão

O procedimento judicial visa garantir o direito do novo proprietário, mesmo diante da resistência do ocupante.

A ação de imissão de posse de imóvel arrematado em leilão deve ser ajuizada na Justiça Comum e quanto ao procedimento e os documentos necessários para cada modalidade de leilão destacamos:

• Imissão na posse de imóvel arrematado em Leilão Judicial
  • Título: Carta de Arrematação registrada no Cartório de Imóveis.
  • Procedimento: o juiz que conduziu a execução pode expedir o Mandado de Imissão na Posse nos próprios autos do leilão (muitas vezes, não sendo necessária uma ação separada).
  • Documentos-chave: Carta de Arrematação (registrada) e matrícula atualizada.

• Imissão na posse de imóvel arrematado em Leilão Extrajudicial
  • Título: Escritura Pública de Compra e Venda ou Certidão de Imóvel após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, devidamente registrados.
  • Procedimento: necessidade de ajuizamento da Ação de Imissão na Posse contra o ocupante. O pedido liminar é fundamentado no art. 30 da Lei nº 9.514/97 e geralmente é concedido.
  • Documentos-chave: matrícula atualizada (com o registro da propriedade em nome do arrematante) e comprovante de quitação do valor da arrematação.

Resistência à imissão na posse

É comum que o antigo proprietário (réu) resista, alegando irregularidades no processo que levou ao leilão ou buscando mais tempo para desocupação. Os argumentos mais utilizados pelo réu são:

• Irregularidade/Nulidade do leilão: alegações de falta de notificação pessoal, preço vil ou outros vícios no procedimento;
• Direito de retenção por benfeitorias: pedido de indenização por melhorias feitas no imóvel;
• Prazo maior para desocupação: argumentando dificuldades sociais ou prejuízos.

No entanto, a jurisprudência, notadamente a do TJMG (Ag 2555393-10.2022.8.13.0000), é clara: a eventual discussão sobre a nulidade do leilão ou do procedimento de consolidação da propriedade deve ser feita em ação própria (anulatória) e, se procedente, o terceiro adquirente de boa-fé terá seu direito de propriedade resguardado, convertendo-se a obrigação em perdas e danos. Isso significa que a posse do arrematante de boa-fé é protegida e não será suspensa ou prejudicada.

Além disso, o TJMG tem decidido que o arrematante tem direito à Taxa de Ocupação de 1% do valor do imóvel (por mês ou fração), exigível desde a data da consolidação da propriedade até a efetiva imissão na posse, conforme o art. 37-A da Lei nº 9.514/97.

O papel do Advogado e do Corretor na segurança da posse

Adquirir um imóvel em leilão exige a união de expertise jurídica e imobiliária, garantindo os três pilares do sucesso: segurança, rentabilidade e agilidade.

A atuação do advogado especializado em Direito Imobiliário começa muito antes da arrematação, com a Due Diligence (Diligência Prévia).

A partir de uma análise jurídica preventiva realiza a análise completa dos editais, da cadeia dominial, do processo (judicial ou extrajudicial) e de possíveis ações revisionais ou anulatórias que possam afetar o bem. Essa análise identifica riscos, como a possibilidade de anulação do leilão, e calcula custos antes mesmo do lance, como dívidas de IPTU e condomínio ou eventuais outros caso seja necessário proceder à regularização do imóvel, por exemplo.

Ao garantir que a aquisição é juridicamente sólida, o advogado minimiza a chance de litígios longos e caros e, no processo pós-arrematação, atua também na verificação da documentação e no processo de registro da arrematação, garantindo que o título de propriedade seja perfeito e incontestável, requisito primordial para a Ação de Imissão na Posse.

No caso da Imissão na Posse, a presença de um advogado experiente é fundamental para ajuizar a ação corretamente e obter a liminar de forma rápida, convertendo imediatamente o seu investimento em patrimônio produtivo.

O corretor de imóveis, por sua vez, atua como parceiro estratégico para garantir que tanto a escolha do imóvel a ser arrematado quanto todo o processo de arrematação seja fluido. O investidor nem sempre tem tempo ou conhecimento técnico para avaliar se o imóvel é realmente rentável. O corretor tem essa expertise, sendo capaz de identificar oportunidades, analisar o potencial de valorização e orientar o cliente desde o edital até a futura revenda.

Uma assessoria bem feita pode gerar resultados expressivos: não é raro que o imóvel arrematado seja revendido com lucro significativo, e o corretor pode receber honorários tanto na assessoria, quanto na comercialização, compondo assim a comissão do corretor.

Quando advogado e corretor atuam de forma integrada, o arrematante conquista não apenas o imóvel, mas também a tranquilidade de uma posse legítima, regular e protegida por lei.

Conclusão

A Imissão na Posse em leilão é o ponto de convergência entre o direito de propriedade e a posse efetiva. Ela é a prova de que, com o amparo de um advogado especializado, os leilões de imóveis são um ambiente de negócios altamente seguro.

Se você está buscando investir em leilões, a sua segurança começa com uma consultoria preventiva, então não deixe de buscar o apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário para te assessorar. 

Agora, se você é um advogado que não possui muita experiência na assessoria em leilões de imóveis ou está inseguro no ajuizamento de uma ação de imissão na posse, a parceria entre advogados pode ser a solução. Por meio da advocacia de apoio, podemos contribuir com a expertise necessária para garantir a melhor estratégia jurídica para o seu caso.

Entre em contato conosco. Somos a ponte entre a arrematação e a posse, prontos para garantir que o direito de propriedade seja exercido em sua plenitude.

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